房地产开发中的环境法律问题

www.cslawyer.com.cn　08-08-01 16:33:08 李焱　【关闭】

近年来，随着经济的发展和生活水平的提高，人们不再满足于吃饱穿暖的生活，而是追求高质量的小康生活，房地产业顺势而起，迅猛发展，国人“居者有其屋”的梦想逐渐被实现着。与此同时，人们也更加关注健康，急切地要求完善和提高居住环境条件，一个追求居住环境、讲究居住生活品质、提高建设质量水平的新的人居环境时代正在人们的脑海中被呼唤着。 “安居方能乐业”，住宅问题已成为国人社会生活中一个重要的话题。但是，另一方面，反观目前的房地产业，在开发、销售等一系列环节上，仍然充斥着诸多问题，围绕于此，一系列社会问题不断涌现，与中央全面构建“和谐社会”的政治构想激烈地冲突着，成为阻碍国家和社会健康和谐发展的尖锐噪音。在房地产业一连串的不和谐音符中，一个日渐引起人们关注的问题就是居住环境问题。 第一章　房地产开发中的环境法律缺失 1.1环境保护与房地产开发 1.1.1环境保护已经成为日渐迫切且广受关注的问题。 环境保护是可持续发展的重要内容，也是摆在人类面前的紧迫课题。环境保护是否行之有效，不仅关系到本代人的生存与发展，更与子孙后代的命运息息相关。环境保护失败，则从根本上违背人类可持续发展的美好愿望和终极目标。环境问题由来已久，它与人类的生存与发展息息相关，人类自产生以来就与环境资源发生互动。在二十世纪下半叶，人类的发展已在全球范围内威胁到人类自身的生存环境，甚至保护地球的大气层也难逃厄运。许多环境问题看起来无关紧要、微不足道，但是，空气污染、水体污染、固体废弃物、有毒危险物、酸雨等等诸如此类，作为发展的副产品，反过来正在损害着人类自身的健康与福利。过去二百年的工业化进程直接导致今天的全球性和区域性环境恶化。在中国，随着经济的持续高速发展，环境污染已成为不可忽视的公害。《全国环境保护工作纲要1993-1998》指出，“以城市为中心的环境污染仍在加剧，并蔓延到农村，一些经济发达、人口稠密地区的环境污染问题尤为严重。生态环境破坏的范围在扩大，程度在加剧。环境污染和生态破坏已成为制约经济发展、影响改革开放的一个重要因素。”中国科学院最新公开发表的“90年代中期中国环境污染经济损失估算”报告揭示，科学家计算得来的环境污染造成的经济损失为1875亿元，而该数字只包含部分可计量的环境损失（除了大气、水、固体废弃物、酸雨等可计量损失外，无形损失尚未包括在内）。随着改革开放的深入发展与经济的快速增长，中国环境资源问题达到触目惊心的程度。为适应全球可持续发展的趋势和中国的可持续发展目标，我国已建立专门负责环境保护的政府机构，尤其在近年来出台了一系列有关环境保护的政策、法规和措施，加大环保政策的实施力度，取得了一定的成效。环境保护，正逐渐从政府专职转变为全民的共同事业，环境保护已成为街头巷尾、茶余饭后的热门话题。没有环境，就没有人类，人与自然应该“和谐共存”，但保护环境资源、维护物种多样性的观念并没有蔚然成风；尽管环境与资源经济学家论证了经济与环境大系统的统一，但深知自我利益最大化的理性个体仍不能克服经济利益的诱惑，从而无法完全维护当前人类的切身福祉和子孙后代的长远利益。 1.1.2房地产开发中的环境问题。 依照《中华人民共和国环境保护法》的规定，“环境”是指大气、水、土地、矿藏、森林、草原、生物、风景游览区、自然保护区和生活居住区等。房地产开发涉及到多种环境因素，尤其是土地。房地产开发建设活动必然会直接或问接地对周围环境产生某种影响。因此，在房地产开发过程中，自始至终都存在着开发建设和环境保护的矛盾。在人们追求建设规模和发展速度的时候，常常忽视了对社会环境的保护，片面追求经济利益的短期行为，已对社会环境产生了明显的负面影响，以至不少地方的环境现状出现恶化的趋势。加强房地产开发中的环境保护是政府的职责，也是房地产开发企业的法定义务。根据我国环境保护法的规定，房地产开发活动除受规划控制和计划管理之外，还必须遵守国家环境保护法的规定，符合环境保护的要求。 房地产开发能否与环境保护形成良形互动的关系，既在一定区域和范围意义上影响着整体环境的改善与否，同时，也对房地产业自身的健康有力发展起着至关重要的作用，而且也是广大实际和潜在房地产业主所日渐关心的一个重要问题。 一度被炒的沸沸扬扬的“北京百旺家苑诉北京市规划委”一案，是一个能够说明环境保护问题与房地产开发之间缺乏互动的典型案例。 为不断体现区位价值，获取更好的市场利润，房地产市场上日渐打起了“环境牌”，各种有关房产“卖点”的概念不断地被制造和炒作着。“水景房”、“山景房”由于其依山傍水的独特优势，受到消费者的格外青睐。北京西北部素有“上风上水”之誉，“百旺家苑”离京密引水渠和百旺山森林公园很近，曾是最有宣传卖点的项目之一，以其“坐在家里就能看水观山”的广告语，成为当前北京房地产市场上独秀一枝的“绿色品牌”，开盘不久即被抢购一空，“全线飘红”。然而,另人们始料未及的是，2004年一起极具反讽意味的环境污染官司，将此“绿色山景”小区一夜之间变成“无形污染”小区，再度让人们的眼球重新聚焦于此。2004年2月中旬，由北京市电力公司投资、北京市规划委审批的“西沙屯－上庄－六郎庄220kv/110kv”输电线路工程开始施工，其中该项目的20～25号铁塔线路从百旺家苑西侧的绿化带内通过，距离居民楼在40～55米之间。小区居民认为该项目建成后不仅电磁辐射会对人体健康造成损害，还会对周围的生态环境和自然环境景观，窗外的风景里突然竖起高压线塔，高价买来的房子，顷刻间成了让人忧心的地方。“购买百旺家苑的房子，就是看重这里环境好，可现在这里的环境遭到了破坏。我们需要维护自己的权利，包括环境权。”（业主语）从2004年5月份开始，小区居民开始自发组织、签名抵制高压线路的架设，并不断向北京市环保局、北京市政府以及温家宝总理反映此情况。8月13日，北京市环保局应当地居民的强烈要求组织召开了全国首次环境保护许可听证会。据介绍，这是行政许可法颁布后的国内第一宗关于建设高压输电线路造成环境污染的听证会和第一例应百姓要求召开的听证会。9月11日，颐和园附近高压线正式通过市环保局环境审批。环保局认为，从环境保护角度分析，该项目运行期间主要污染物符合现行的国家标准中的规定。同意工程环境报告书的结论，作出予以批准的决定。10月14日，百旺家苑部分居民代表以违法审批为由已将北京市规划委告上法庭，请求撤销被告给北京电力公司核发的建设工程规划许可证；同时，小区居民以北京市环保局违法作出行政许可为由向国家环保总局提出行政复议申请，请求复议机关依法撤销被申请人作出的“京环保评价审字[2004]615号行政许可”。 环境污染问题，不但在折磨着百旺家园的业主们，也在损耗着北京有关政府部门的精力和财力。这样的故事在我们这个广袤的国土上并不鲜见。 1.2对房地产造成影响的主要环境因素 在房地产开发过程中，主要的影响因素都来自于哪些方面呢？ 1.2.1各种主要污染因素 光污染。是指杂光或强光超过一定的限度而给人们的生活、身体造成危害的一种污染。国际上将其分为3类：白亮污染、人工白昼污染和彩光污染。光污染对人的危害很大，目前也已经出现了不少这方面的案例。1999年，浙江省宁波市海曙区老实巷的19户居民诉宁波电业大厦玻璃幕墙光污染，因该电业大厦从第6层起外墙的西立面装饰了玻璃幕墙。每年5至10月，晴天，下午3点至6时，玻璃幕墙反射太阳光最照射到居民住宅中，比太阳光直射还强烈。受到照射的居民无法在室内正常地生活、学习，有的不得不装上厚厚的窗帘，才能进行室内活动。 噪声污染。噪声污染由来已久，人们均已认识到其危害性，在此不再赘言。2003年，北京市民对环境污染的投诉中，反映噪声污染的占四成以上，到了2004年，噪声污染投诉量跃居第一。目前居民对噪声污染的投诉主要集中于3个方面：邻居装修、夜间施工和交通噪声，住宅区附近的无序商业娱乐场所也成为重要噪声源之一。北京市临街居住人口约占市区人口的16％，约100万人。部分交通干线昼夜声级差仅仅2分贝，夜间噪声扰民情况严重。近年来，交通噪声污染的投诉率呈上升趋势，特别是居住在二、三、四环路及交通干线两侧的居民反映强烈。据北京市环保局有关官员透露，10年来，北京市城市环境噪声投诉事件始终占到环境总投诉事件的50％以上。居住区域和其他功能区域的声质量已经成为房地产使用价值的评价指标之一，声质量差、噪声大的房地产价格明显低于声质量好的房地产价格。国外一些大城市和北京等国内城市已经出现因交通噪声污染严重，已开发的居住小区销售困难，或不得不降价销售的现象。 有害气体污染。有害气体对人的影响是很大的，有害气体主要来源于建筑材料，装饰涂料以及有害家具。有害的气体主要有氨气、氡、甲醛、苯以及过多的二氧化碳等。2002年8月，上海市室内装饰质量监督检验站，对上海30户新装修住房和商务楼进行了检测，一份份触目惊心的检测报告显示：92%新装修住宅室内空气不合格。2000年夏天，北京现代城2号楼，突然爆出多户业主发现室内有浓烈、刺鼻眼的氨气味道的新闻，此后查明是现代城2号楼施工单位在冬季施工时使用了防止水泥凝固的含氨防冻剂所致。事件发生后，现代城发展商采取了为住户添置空气净化器、在媒体上公开道歉等措施，但仍然未能根本解决污染问题，有6户业主于2000年12月告上法庭和仲裁委员会。 石棉污染。石棉是一种被广泛应用于建材防火板的硅酸盐类矿物纤维，也是唯一的天然矿物纤维，具有良好的抗拉强度和隔热性与防腐蚀性，不易燃烧。石棉的最大危害来自于它的纤维，细小到肉眼几乎看不见，释放以后却可长时间浮游于空气中，被吸入的话可以多年积聚在人体内，引致石棉沉着病（石棉肺）、肺癌和间皮瘤（胸膜或腹膜癌）。这些与石棉有关的疾病症状往往会有很长的潜伏期，肺癌一般15～20年，间皮瘤20～40年，所以石棉已被国际癌症研究中心确定为致癌物。在西欧、北美、日本和澳大利亚，每年大约有3万人被诊断患有和石棉相关的癌症，而这些地区都是几十年前的石棉暴露在几十年后导致疾病发作。比如美国“911”事件中被恐怖分子袭击的纽约世贸中心北塔楼，倒塌的废墟里就有大量石棉，当时是用作防火材料，后来也未清除。 电磁污染。电磁污染已被公认为是在大气污染、水质污染、噪音污染之后的第四大公害。联合国人类环境大会已将电磁辐射列入必须控制的主要污染物之一。电磁辐射无色无味无形，可以穿透包括人体在内的多种物质，人体如果长期暴露在超过安全的辐射剂量下，细胞就会被大面积杀伤或杀死，并产生多种疾病。以百旺家苑一案为例，北京电力公司所架设的是220KV高压输电线路，业主称，根据电学常识，高压输电线导线周围的工频电场会产生强大的电磁辐射，并会对人体造成严重危害。5位业主在诉状中称，国内外的众多专业机构和专家通过几十年的调查研究已证实：“220KV高压线周围300米地段内的人群患白血病、癌症的几率是其他地区的数倍，电磁辐射也会导致孕妇流产、胎儿畸形和心血管疾病。在高温、大风、大雪、阴雨、雷电等气象条件下容易断裂和发生其他危害事故。”220KV高压输电线路能否架在社区？电磁污染到底怎样？这一事件使电磁污染的问题再次引起人们的关注。天然产生的电磁辐射对人体是没有损害的，对人体构成威胁、对环境造成污染的是人工产生的电磁辐射，当电磁辐射超过一定强度(即安全卫生标准限值)，就会产生负面效应，引起人体的不同病变和危害，这部分超过标准的电磁场强度的辐射叫电磁辐射污染。 1998年世界卫生组织调查显示，电磁辐射对人体有五大影响：1.电磁辐射是心血管疾病、糖尿病、癌突变的主要诱因；2.电磁辐射对人体生殖系统、神经系统和免疫系统造成直接伤害；3.电磁辐射是造成流产、不育、畸胎等病变的诱发因素；4.过量的电磁辐射直接影响大脑组织发育，骨髓发育，视力下降，肝病，造血功能下降，严重者可导致视网膜脱落；5.电磁辐射可使男性性功能下降，女性内分泌紊乱，月经失调。 1.2.２病态建筑综合症及其不良后果。 以上种种房地产业主可能面临的环境污染对人体所造成的直接不利后果之一，就是被世界卫生组织定义的“不良建筑物综合症”（sick building syndrome,SBS），亦称为病态建筑综合症。其表现确定为以下方面： １、眼睛尤其是角膜、鼻黏膜及喉黏膜有刺激症状； ２、嘴唇等黏膜干燥； ３、皮肤经常生红斑、荨麻疹、湿疹等； ４、容易疲劳； ５、容易引起头痛和呼吸道感染症状； ６、经常有胸闷、窒息样的感觉； ７、经常产生原因不明的过敏症； ８、经常有眩晕、恶心、呕吐等症状。 目前认为，不良建筑物综合症是多因素综合作用产生的。除了污染和通风外，还可能与温度、湿度、采光、声响等舒适因素的失调有关。可见，不良建筑物综合症与居室环境质量密切相关。 美国环保署做出的分析称，病态建筑综合症所造成的代价是巨大的，三个主要的经济代价是：原料和设备的损坏、直接的医疗费用、生产力的损失。虽然没有可靠的数据显示由于不满的租客和购房者因为病态建筑综合症而诉诸法律带来的诉讼、罚款和补偿，但是，潜在的诉讼是惊人的。作为房地产从业者，熟悉潜在的健康危险是有益的。 1.3我国房地产业环境法律制度方面的法律失位 我国在房地产开发的环境法律制度建设方面虽已经有了一些成果和进步，但反观百旺家苑环境诉讼一类的案件，我国目前房地产环境法律制度的现状确实存在诸多的有待完善之处。 1.3.1环境影响评估应遵循的环境保护方面的法律法规。 我国房地产环境法律制度以《中华人民共和国环境保护法》为基点，以《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》为龙头、结合《城市市容和环境卫生管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》、《城市绿化条例》、《环境保护法规解释管理办法》、《环境保护行政处罚办法》、《建设项目环境影响评价资格证书管理办法》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》、《城市绿线管理办法》、《非煤矿矿山建设项目安全设施设计审查与竣工验收办法》、《建设项目环境保护设计规定》、《建设项目环境保护设施竣工验收管理规定》、《城市建筑垃圾管理规定》、《建设项目环境保护管理程序》等法规的实施细则，并辅以国家环保总局、建设部关于某些专项问题的复函、答复、意见、通知等来综合指导我国司法实践当中的房地产环境法律问题。 1.3.2目前主要存在的问题 １、相关法律严重缺失。对于某些房地产立法实践中的显著问题，仅有某些普通的相关法律、政策、环境标准加以规范，没有专门的法律加以规制，这对于彻底解决某些显著的环境问题仍然是杯水车薪。例如石棉、室内空气质量问题、铅污染控制与预防问题、电磁辐射问题，这些问题在房地产环境实践中日益明显，要根治这些房地产活动中的环境障碍必然要等待相关立法的出台。 ２、环境评估理念不完整。在房地产业的项目审批、建设等一系列法律评估问题上，环境法律评估相对滞后和缺失。目前有关房地产业自身形成的诸多评估标准中，更多的是对房产本身质量的评估。而且，目前的单向环境评估模式，没有形成房地产业和环境保护之间的良性互动局面。2002年全国人大常委会颁布了《环境影响评价法》，但其立法理念仍主要是就建设项目可能对环境所造成的不良影响而制定。“为了实施可持续发展战略，预防因规划和建设项目实施后对环境造成不良影响，促进经济、社会和环境的协调发展，制定本法。”“本法所称环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。” 就房地产业而言，传达出的立法理念是：着眼于关注房地产项目对周边环境的影响，制约房开发可能对环境造成的破坏活动。在房地产业领域内，目前环境保护法律所扮演的角色是一个监督者，但它似乎只监督了开发商，房地产开发商在环境问题上被赋予了其应该承担的社会责任，然而，作为政府管理部门和立法者，如何开发商的合法项目不致因环境污染等问题而贬值，或是以健全的环保法律制度科学决策，这是一个需要引起我们重视的问题。这说明，房地产业和环境法之间没有形成良性的互动。我们在立法上是有所忽视的。否则，政府在审批百旺家园附近的高压线塔项目时就会提前有所考虑可能引发的居民诉讼，广州的环保部门也就不只是充当无奈的“调解者”，而是在决策过程中即发挥积极的作用，避免社会公共资源的浪费。 ３、房地产环境污染问题发生后的法律救济途径不完善。象百旺家苑业主一样遭受环境污染侵害后，其权利如何维护？其损害如何解决？究竟是适用合同法的违约责任，还是环境法的特殊侵权责任？这还有待进一步明确和完善。由于环境污染侵权的复杂性、高度危险性和因果关系的难以证明性，为加强对被害人的保护，环境法在环境侵权方面具有一些不同于普通民事法律的特殊规则，诸如举证责任倒置、无过错责任、侵权责任的构成要件不以违法性为要件等。这些规则的适用对于当事人间利益的平衡，尤其对于环境侵权受害人权益的维护具有重要的现实意义。而在过去的司法实践中，由于多方面的原因，法官却往往忽视环境法之特定规则，来对这些规则加以适用。日前，南京市玄武区人民法院运用环境侵权的特殊规则对江苏省首例家装污染案进行了审理。有学者就此进行了深入的分析和研究。 此外，还存在立法技术不足、法规可操作性较低等一系列问题。 1.4环境问题对房地产业发展的负面影响日益突出。 1.4.1损害业主的合法权益，增加社会不稳定因素，浪费司法和行政资源，不利于和谐社会的营造。 据统计，近年来围绕居住环境的诉讼率和社会纠纷不断增加，热点问题不断出现，老百姓因为居住环境打官司的事例越来越多，人们的人居环境意识正在逐步增强。在影响人民生活条件改善和房地产业自身良性发展的同时，也在不断损耗着我们有限的司法资源和日渐脆弱的环境。 1.4.2对房地产业自身的发展造成了影响和损害。 环境因素对房地产价值会产生影响，一些人已经意识到这个问题。环境影响评估 (environmental impact assessment)就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境因素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件的限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。自然条件包括水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。这样的例子已经不断出现在我国周围。例如，北京某开发公司开发的一宗房地产项目，由于冬季施工造成的居室内氨污染，使业主的身体健康造成损害。因此，业主到法院就污染问题进行起诉，法院受理了此案。经有关部门检测，在住宅楼内数十户业主的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿，但业主并不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房屋升值近20%。双方对不动产的价值量存在争议，那么这宗不动产的价值量到底是多少，需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染，而使当事人对不动产价值量产生争议的案例。 2003年，北京市某区一个房地产住宅开发项目，由于其地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都购买这里具有升值潜力的房产。但入住后不久，很多业主感觉失眠、头疼，手机信号微弱。经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波严重超过正常人能承受的范围，原因是距离该项目不远的地方有一坐北京市某广播电台的发射塔。很多业主要求按照升值后的价格给予退房。 20世纪60年代，在美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场，由于居住用地的需要，政府决定在垃圾填埋场上建设住宅，并出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对居民造成健康威胁，许多人生病，并搬出了这个社区。政府不得不下令停止使用这个住宅小区，并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废置，住宅价值几乎为零。类似案例还有很多，如因轻轨和高速公路通车造成的噪音污染，使道路两侧的房地产业主在夏季无法开窗通风，开发商不得不为其安装隔音玻璃。安装防噪音设施仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势认定不动产价值，否则，当业主在抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减损的不动产。因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。 前面所述的百旺家苑电磁污染事件，就是房地产在开发过程中，没有考虑好环境评价问题，或者说，既是开发商没有详细地了解到日后可能发生的电磁污染问题，更是政府职能部门没有尽到监督者的职能，没有在环境评价方面做出积极的引导。导致房产本身的贬值。正如美国学者所言，“公众由输电线产生的电磁场的潜在健康危险的恐惧，常常影响到靠近输电线的不动产的可销售性。即使在公众知道这些潜在的危险以前，已经存在的或计划中的输电线经常会拉低附近住宅不动产的价值。对电磁场的担忧，进一步导致了不动产价值的降低。当未来的购买者检测到高电磁场水平时，有时就丧失了兴趣。” 1.4.3唯心迷信思想沉渣泛起。 对上述问题的解决，既在考验着我们的城市管理者，也引起了另一股民间力量的关注，似乎给处于弱势地位的房地产业主们带来一丝希望，给无良或是无奈的开发商获得一丝喘息，也给当下被环境污染所困扰的浮世绘增加了别样的色彩――建筑风水学的兴起。 前不久，南京大学开设‘风水课’成为一条众人关注的新闻。刹时间成为舆论关注的焦点，全国许多媒体都刊发了《南京大学教授开设建筑风水文化培训班引发激辩》一文，报道了“建筑风水文化培训班”在学术界引发的争论。称之为“中国传统人居和谐”理论的有 ，甚至于2004年10月举行了的“首届中华建筑风水与居住环境国际论坛”，欲“以科学的态度看待风水，使其不再妖魔化；将传统风水文化去芜存精，现代建筑生态学中应有其一席之地”。来自世界和中国的易经、风水研究专家和国内高校建筑景观、土地管理方面的相关学者出席论坛，涉及到“别墅风水的规划”、“商业风水或社区别墅居家风水在规划上成败的关键”、“居家风水布置”、“城市住宅风水的选择”等热点话题。并称其目的系追求建筑与生态环境的和谐共生，为建造“系统的量化的以人为本”的住宅，提供“科学的评估体系和技术指导体系”，在“保障居住者生理、心理和社会等多层次的需求方面发挥积极的促进作用。” 依照风水学的理论，百旺家园的问题是“楼盘旁边高压线塔”，“楼盘在高压线塔或高压线塔旁都不适宜，因其电力磁场极强，远之为好”，破解办法是“在家中多用土木材料，摆放玉和瓷狗加以化解”。 不能否认“风水学”中闪烁着些许正确的理念，但这并不能否认其唯心主义的本质特征。唯心、迷信色彩浓厚的风水学说得以沉渣泛起，大行其道，正是由于公力救济力不能及，为人们提供了一种实际上无法自救的“私力救济”途径。 无论是北京百旺家苑业主之诉，还是诸多房地产贬值的鲜活整合，以及建筑风水学的兴起，我们不难发现，房地产业环境法律制度方面存在的缺失和不足，已经给房地产商、业主和社会造成了现实的影响和危害。 第二章　房地产开发中的环境法律问题法理分析 2.1房地产开发过程中的相邻法律关系 如何认识上述问题的法律实质，对于处理由此产生的各种具体法律关系，解决由此产生的法律诉讼有着重要的意义。而就现实生活来看，不可量物侵害多与相邻关系结合而生，笔者拟从相邻法律关系角度对此问题做一初步的探讨。 2.1.1传统民法意义上相邻权问题。 罗马法上有“行使自己的权利，对任何人皆非不法”的法谚，近代民法也把“所有权神圣不可侵犯”奉为三大基本原则之一。在此权利绝对之原理下，一方面，个人所有权为他人所绝对不能侵犯，另一方面，权利人于行使权利时，若有损害及于他人，则该他人也只能俯首忍受，别无选择。而与此同时，人格权、财产权和正当环境权益也都具有不可侵性。这样，权利行使过程中必然会导致个人与个人之间以及个人与社会之间的利益冲突和矛盾对立。仅以环境问题为例，若依照此类权利绝对化原则，则因利用自己或他人的土地经营工厂或从事开发建设活动而造成环境污染、生态破坏，并进而侵害他人身体健康、财产和生活环境权益的，并非不法，也不构成侵权行为，更谈不上相应的法律责任，这显然无法保护他人正当权益和社会公共利益。从不动产角度看，由于相邻不动产的一方所有人或利用人具有自由支配力，而另一方所有人或利用人具有自由排他力，致使所有权行使过程中经常产生矛盾冲突。为使相邻的不动产均能得到合法利用，避免纠纷，谋取共同利益，法律上对所有人或利用人之间的权利义务关系直接加以规定，称为相邻关系或相邻权。其实质是对所有权的限制或扩张，目的在于衡平调和不动产相邻各方利害关系，以期实现“共存共荣”。 相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权、用水排水权、铺设管线权、采光权等。简单地讲，比如不动产所有人或使用人从事高空高压、易燃、易爆、剧毒、放射性等高度危险作业时，应当采取必要的安全防范措施，防止对邻人的损害；水源地所有人或使用人应当允许邻人使用其水源；低地所有人或使用人应当允许高地所有人或使用人通过其土地排放积水等。相邻权纠纷在现实生活中经常发生，民法通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便，以谋取相邻各方利益的需要，从而充分发挥不动产的社会经济效益，民法相邻权制度的意义集中表现于此。同时，正确处理相邻关系，还具有增进团结、发扬互助精神，维护社会经济秩序等意义，相邻关系处理得好，互利互惠，增进协作和友谊，促进生产和生活；处理不好，往往邻里反目，给自己和他人造成诸多烦恼及不必要的纷争。相邻关系是法律直接规定的，而不是当事人约定的，不同主体的不动产地理位置上的毗邻是引起相邻关系发生的法定条件，这里的毗邻，既包括不同主体的不动产的相互“毗连”，又包括不同主体的不动产的相互“邻近”。其所具有的特征是：发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人之间；相邻关系的客体并不是财产本身，而是由行使所有权或使用权时所引起的和邻人有关的经济利益和其他利益；其发生常与不动产的自然条件有关。即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相互毗邻的。 在不断发展变化的社会生活中，相邻权理论日益得到发展和丰富，其中所蕴含的环境法理念也逐渐为人们所重视。传统法理意义上的相邻关系，不再仅仅是传统意义上事关“不动产权利人”之间的法律关系理论，其所包含的环境法的因素日益显现，如“相邻光照、通风、音响、震动关系。相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的光照、通风；相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的工作、生活和休息，否则，邻人有权请求停止侵害。”以及“相邻排污关系。相邻人，尤其是化工企业、事业单位，在生产、研究过程中，排放废气、废水和废渣时，不得超过国家规定的排放标准要。相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，即按照国家规定的排放标准排放、治理，而且对造成的损害还有权要求赔偿。” 由于社会生活的不断丰富，社会关系的不断复杂，相邻关系中有关环境法的因素也在不断丰富。 2.1.2环境法意义上的相邻权。 这是基于环境保护的客观要求而发生的一定范围内的相邻关系，是环境法律关系主体具体享受的权利和承担的相应义务。具体而言，是“就环境污染和破坏而言，权利人因行使企业的营业权，利用自己或他人的土地经营或从事开发建设活动而产生废水、废气、废渣、粉尘、辐射、噪音、热量、振动、地面下陷等侵害，危害邻人身体健康和财产的，如果超过社会容许限度，则构成权利滥用、环境侵权”。环境保护相邻权是一种邻地损害防免权。它有如下特点： （1）相邻范围扩大。传统的相邻权是以不动产的相互毗邻为前提而存在的。环境保护相邻权则不一定是严格的土地的连接，而主要是环境法律关系主体基于环境的生物性、地理上的整体性、生态的连锁性和环境影响的广泛性而发生的更大范围的“相邻”.这种“相邻”意味着只要他人不动产的使用对自己不动产的使用产生影响，或者说对本人不动产的使用影响到他人不动产使用的整个辐射面积和空间，都可称之为“相邻”。 （2）内容的广泛性。较之于传统的相邻权，环境保护相邻权的内容更为广泛。传统民法上的相邻防污、防险关系，指的是一次污染（或直接污染）或直接危险；而环境保护相邻防污、防险关系还包括有间接污染（二次污染或复合污染）及间接危险。 （3）客体的生态性。法律关系的客体与自然客体不同的是，不因为是人们作用的对象而成为客体，而因为对人们有用、能定分止争才有成为法律客体的必要，因而判断法律客体的条件即是否对主体有益。所以我们说，法律上的客体本身就是一种利益，而物、知识产权等不过是这种利益的载体.就环境保护相邻关系而言，其客体当然也不能例外，即相邻主体为充分利用其不动产所享有的利益。只不过这种利益具有生态属性，是因为各种环境要素对于主体的一种特定利益。也是因为环境保护相邻权客体的这种属性，才产生了“相邻”范围扩大的特性。 （4）利益的多元性。传统相邻关系是一种利益衡平关系，但它所调节的主要是相邻不动产所有权人或使用权人之间的经济利益，建立该制度的目标在于追求效率的最大化。但是，经济因素只是界定相邻权的一项内容而非全部内容。在环境保护相邻权中，主要考虑的不是怎样利用环境要素才更具有经济效益，而是怎样才能满足人类生存的基本需求。如在房屋相邻关系中，如果从经济角度出发，可以考虑怎样利用房屋才更具有经济效益，也可以考虑怎样使用房屋才能让居住者舒适、安宁。对于舒适、安宁的考虑不仅是一种比人的物质生活需求更深层次的精神生活需求，而且还包括有深刻的道德价值.因此，可以说环境保护相邻权是财产性因素与人格性因素的复合，是法律价值与道德价值的双重体现。　　 （5）权利的复合性。环境保护相邻权与一般相邻权一样，是相邻不动产所有权人或使用权人之间的经济权利与消极权利的复合。同时，它还具有基于环境保护的要求而出现的特殊权利的复合。其复合性可以归纳为：第一，物权调整规范与行为禁止规范的复合；第二，私法权利形态与公法权利形态的复合；第三，财产性权利与人格性权利的复合；第四，法定性与约定性权利的复合。物权法上规定环境保护相邻权的作用是多方面的，它可以通过处于环境保护相邻关系的主体间的互相制约来防治环境污染和破坏，减少环境纠纷，和睦相处；同时也有利于充分合理地利用自然环境。　　 由此可见民法上的相邻关系，其所包含的环境法因素已经日益复杂。一方面，应当按照民法中“有利生产，方便生活，团结互助，公平合理”的原则来加以解决。另一方面，也要从环境法的角度来审视和处理这些问题。房地产的开发经营，要充分考虑环境法的基本要求，经济建设要以人为本，目前过多的是注重经济效益，对环境效益缺少考虑。 2.1.3从自然法理念扩展相邻环境利益的内涵。 “安居乐业”，房地产业本身承载了太多人们获得生活的安全和幸福感的意义。从维护公平、正义、安全的自然法理念出发，实现和谐的相邻环境利益，是符合人的本性和价值追求的。除了前述各种具体因素之外，相邻关系所包含的环境因素还应包括人文环境的因素，“使城市开发不仅仅停留在对小区居住的简单要求上，而是要追求打造更人文化的社区，为社区注入更多的文化内涵，全面提升住宅社区的文化品质。要提倡摒弃片面的奢华，非理性的盲从和不切实际的形式，切切实实地使住宅回归舒适、休闲、安全和文明；使人居环境更贴近自然、和谐和健康。” 现在很多西方发达国家已经很深刻的认识到，我们现在所创造和规划的生活方式并没有从根本上解决人们的居住问题。人类自有居住形态以来，最喜欢的一种生活方式还是应该具有亲切的社交距离，安静的居住环境，融洽的邻里关系这些特点。 此外，遵从和维护公序良俗也应是其中应有之意。“公共秩序和善良风俗，是现代民法中一项重要的基本原则。在现代市场经济条件下，有维护国家利益、社会公共利益及一般道德观念的功能。因为立法当时不能预见一切损害国家利益、社会公共利益及道德秩序的行为而作出详尽的禁止性规定，故设立公序良俗，以弥补禁止性规定之不足。” 2.2房地产开发中的环境人格权问题。 众所周知，环境侵害具有空间上的广延性和时间上的潜伏性的特色，这决定了仅仅通过相邻权制度来解决房地产开发中的环保问题是不够的。例如场所污染对生物多样性的破坏等行为，若要以相邻关系为前提，民事责任的承担就会受到很大的限制。环境保护相邻权制度的缺陷看似可用环境侵权制度来弥补，其实不然。目前，我国的环境侵权制度的本质是因环境污染和破坏引起的人身权、财产权的侵害，在赔偿额的计算中并未包括美学意义上的环境权益的损失，若尚未引起人身和财产利益的损失，依相邻权制度去处理，则并未构成侵权。而我国目前法律规定的人身权中，并未规定环境人格权。与环境保护相关的是健康权，但通过健康权来实现环境权益的保护显然是不足的。健康权的侵害是一种医学标准，以身体的功能性障碍和疾病为承担责任的标准。而在环境权益侵害中，造成健康的损害已为环境污染和破坏的最严重后果，公民环境权指公民享有的在一种优美、清洁、宁静的环境中生活和工作的权利，以环境质量作为承担责任的依据，遵循的是一种美学标准，这与健康权有着本质的区别。 困此，也有人提出，这应当是一种独立的环境人格权。鉴于现行民法对环境权益保障方面的制度性缺陷，欲发挥民法在生态环境保护方面的功能，除完善相邻权制度和环境侵权制度外，还须引入独立的环境民事权利—— 环境人格权。这是一种新型的民事权利，是人们享有的一种以环境资源的美学价值和生态价值为基础，在美好的环境中的生活和工作的权利。具体包括日照权、眺望权、景观权、宁静权、清洁水权、清洁空气权、享有自然权等等。实际上，在美国的环保判例中，已经将其视为一项独立的权利。 2.3房地产开发中的环境侵权问题 2.3.1环境侵权的定义。 进入20世纪以来，随着科学技术的高速发展，工业化和城市化规模的不断扩大，自然环境的污染、破坏问题日趋严重，由此造成的环境侵权现象及其损害赔偿责任问题也随之成为了当今世界普遍关注的话题。“环境侵权是指由于人为活动导致环境污染、生态破坏，从而造成他人的财产或身体健康方面的损害的一种特殊侵权行为。” 2.3.2充分认识房地产环境侵权问题的特殊性。 “一个健全的社会，不仅要有公平的利益分配制度，而且要有公平的损失分配制度。” 要引导环境侵权损害赔偿问题得到合乎正义的解决，就要求充分认识到环境侵权的特殊性，这种特殊性表现为环境污染侵权的复杂性、高度危险性和因果关系的难以证明性。而当这种环境侵权发生在房地产开发和业主使用过程中，则就又增添了此种“特殊”的份量，笔者将其称之为“特殊中的特殊”，因为这种侵权中的受害者相对明确而集中（特别是城市房地产项目中的各个区分所有权人），而且，对大多数受害者而言，由于只有一处住宅且居住空间相对有限，面对来自住宅内外的环境侵害难以规避，往往在受到侵害的时间延续、受害程度上较之其它侵权为严重。可以设想，北京百旺家苑如果确证受到了高压输电线的辐射污染，大部分业主在提起诉讼后等待裁判的漫长过程中，只能无奈地继续居住在这里，被动地忍受这种“无声无形”的污染。如果由于种种原因其诉讼请求未得到支持（如无法有效认定此种辐射的危害性质及程度、缺乏相关的法律依据……），那么这种侵害就可能是终生的——除非你搬迁走人。可是谁又能保证下一个住处就是真正的“净土”呢？ 第三章 国外发达国家在 房地产开发中的环境法律经验 那么，纵观世界，作为全球性敏感字眼的“房地产”和“环境”，国外在这方面又是如何解决此类问题的呢？ 世界上不少发达国家积极吸取社会经济发展中的经验和教训，不断地调整环境保护与房地产发展间的关系，做出了许多有益的法律实践。以美国为例，美国房地产业从20世纪以来飞速发展，由于环境问题纷沓而至，也经历了一系列混乱和痛苦的发展。美国国会不断加快相关立法的步伐。力求在经济发展和环境保护之间找到一个最佳的契合点。美国房地产环境法律深入到房地产的各个层面，涉及房地产市场的每一方都要受到相关立法的影响：出售者、购买者、律师、房地产经纪人和代理商、资产评估公司、抵押贷款公司、建筑师、工程师、邻居、朋友等等，每一个涉足房地产的主体都必须重视环境问题，否则就会产生可以料想但同时又不可思议的严重后果。这在美国的司法实践中有许多真实场景和判例。 3.1完善的环保法律体系。 在最近的20-25年中针对房地产实践中的大量环境问题，美国联邦政府启动了大规模的立法活动，相关的法令、法规、规章制度和司法解释的数量正在呈几何级数增长。房地产环境法律制度已初具规模，形成了立体的多层次的法律规范体系。 3.1.1美国联邦法律 针对房地产实践中的典型环境问题：石棉、氡气、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、室内空气质量与病态建筑综合征、地下储藏罐、电磁场等，美国联邦政府以《美国环境保护法案》、《美国环境政策法案》、《资源保护修复法案》、《有毒物质控制法案》、《综合环境反应补偿和责任法案》、《全面的环境反应赔偿责任法案》为背景，出台了一系列相关法律法规。主要有：《防止石棉危害紧急法案》、《室内氡消除法案》、《住宅含铅涂料危险降低法案》、《联邦湿地法案》、《氡气和室内氡气质量研究法案》、《固体垃圾处置法案》、《联邦杀虫剂、杀真菌剂和灭鼠剂法案》、《超级基金法修正案和重新授权法案》、《濒危物种法案》等，另外与房地产相关的法律有：《反欺诈贸易行为法案》、《联邦公平住宅供给法》、《空气净化法案》、《水净化法案》、《饮用水安全法案》、《海洋保护和资源救助法案》、《职业安全和健康法案》《饮用水安全法案》、《联邦水污染控制法修正案》等，并结合环保总署下发的各种行业标准。在美国联邦各种法律法规中，有多达717种物质被列为危险物质而得到环保制约和管理。 3.1.2各州与地方的法律法规 由于美国是典型的分散制国家，联邦法律与各州地方的法律、法规各自为政，自成体系。但对于每一条联邦法令和发布规章制度的每一个联邦机构，各州都有范围和目的与之相呼应的州法令和州立机构。州与地方的法律法规在实践中发挥着不可忽视的作用，涉及房地产环境法律法规的积极作用主要体现在某些州法律较之联邦法律更为严格和完善 3.2全面的环保评估制度。 3.2.1美国的一期环境地点评估 在美国，“环境保护意识的加强和环境保护法律体系的日趋完善，使开发商必须在项目开发投资决策前，慎重对待开发过程中可能遇到的环境问题，以及为解决这些问题所需支付的费用。” 任何商业房地产开发的过程中都必须完成一项环境评估工作，这项工作又叫做一期环境地点评估。开发商作为客户必须请有资格的环保咨询公司评估人员来完成这项工作。所谓一期是指该项评估是所有有可能需要进行的环境调查工作中必须完成的第一步。这项评估的主要目的是为了避免由于在开发商不知道该地点存在的环境污染情况下进行开发所造成的商业损失, 避免开发商未来可能面临的风险。例如当有关开发商面对一个看似平常的地点，他可能并不知道这一地点是否过去曾经被用于存放过有害污染物质。而当土地开发后就有可能由于污染造成人体健康的损害，经济利益的损失，甚至法律纠纷等等。对此，美国测试和物质协会（ASTM）制订了一系列环境调查的标准方法，一期环境地点评估就是其中一种。通过评估可以确定一个地点是否存在环境污染的可能性。如果这种可能性不存在，商业开发可以进行。如果可能性是存在的，进一步的环境调查就必须进行，例如二期甚至三期的调查。所以环境地点评估工作对于房地产开发的商业决定是非常重要的。 一期环境地点评估包括4个要点：查阅文件和记录；考察所在地点；向当事人了解情况；提交评估报告。 　　首先，评估人员要查阅反映该地点环境状况的一些文件和记录。例如文件和记录可以显示该地点是否进行过环境评估，过去和现在此财产的拥有人所从事的商业活动是否涉及化学品或污染物质。通过文件和记录的查阅可以帮助评估人员判断该地点是否有可能发生过污染事件。另外，除了需要对有关该地点的一些文件和记录进行查阅外，有时也要了解地点周围的环境情况。 如果有这么一个法定的评估程序，使得百旺家苑的开发商能够预先获知日后潜在的高压电线塔之环境污染威胁，广东混住区的开发商能够预先将可能发生的环境污染，可以预想，一系列使开发商、业主和政府自身头痛不已的问题本不应该出现。 　　在美国，凡是一些污染程度较高的地点或者是被怀疑有较严重污染的地点都已经被记录在联邦政府以及州政府的环境黑名单上。这些名单是向社会公开的。所以在评估工作中，评估人员要首先查阅这些名单以确认评估地点同污染地点之间的距离。一般说来，如果污染地点与评估地点之间的距离超过了一英里，评估地点的环境状况将不会受其影响。除了政府公开的文件之外，评估人员必须对环境影响的历史记录进行查阅来了解地点的整体环境状况。例如某一地点的业主在早期所从事的商业活动不符合目前的环保法规，虽然目前的业主没有从事这些活动，但评估人员必须对历史记录有所了解才能避免可能出现的失误。 　　一期环境地点评估的第二个部分是实地考察。其目的是通过在实地了解情况来发现可能存在的环境问题。外部考察的重点集中在评估地点上的道路以及这些道路同外界的连接。因为道路往往是污染物可能进入地点的主要途径。评估人员还可以在实地考察中发现文件中的描述是否和实际情况相符合。一个商业地点的污染特征主要表现为是否存在地面或地下储油罐、废弃油桶或其他储存装置、不明废弃固体或液体、异常气味以及土壤和植被出现的异常现象等等。 　　评估工作的第三部分是评估人员必须向该地点的拥有人或使用人了解地点的环境信息。根据不同情况，获取信息的方式可以是面谈、电话交谈以及信件来往等等。评估人员准备提出的问题要集中在对方所能够提供文件和实地考察之外的有关环境信息。例如对方可能知道某些污染事件并没有留下任何记录。这时评估人员就应该向对方了解这些污染事件的详细情况。 　　当以上三部分工作完成以后，最后的工作程序就是从事评估工作的咨询公司向开发商呈交一期环境地点的评估报告。报告中必须列出几个主要方面，例如地点的具体描述，客户提供的资料，文件和记录的查阅，实地考察的结果，向地点拥有人或使用人了解的环境信息，评估过程中发现的问题，评估结论和建议等等。开发商则会根据这份评估报告的结论和建议来做出自己的商业决定。 3.2.2加拿大的阶段环境现场评估方法 第一阶段环境现场评估的含义及作用。 第一阶段环境现场评估Phase　I　Environmental Site Assessment（PIESA），旨在“判断某一特定房地产是否遭受实际或可能污染”。有助于减少环境负债方面的不确定性，并可能为房地产进行进一步调查打下基础。有利于房地产交易的充分决策，识别某种底线环境条件，有助于达到符合法规的要求，发现并说明是否存在与该房地产有关的实际的或可能的污染，并通过与该房地产相关的记录审阅、现场访问、访谈以及信息评价和报告等工作，寻找并提出与该房地产相关的污染证据，。 第一阶段环境现场评估为房地产的交易以及涉及该房地产的交易行为的顺利开展提供必要的前提和基础，避免交易主体即买卖双方出现环境纠纷和承担非已环境责任乃至相应的环境负债，避免涉及此项交易的银行等中介的环境风险，避免非政府和非社会的、无法找到事主的环境负债的发生。 第一阶段环境现场评估可能被用来估计房地产存在污染的可能性、大致状况、类型和污染位置，该房地产所有人、承租人、购买人和贷款人等能够利用第一阶段环境现场评估所搜集的信息，以便在房地产管理、设施运作和投资方面做出正确的决策。 第二阶段环境现场评估方法的含义和作用。 Phase II Environmental SiteAssessment（ PII ESA），旨在说明是否存在关注物质超出标准的情况，发现污染存在的证据，说明它的化学特征或已知的外部程度，并从专业角度推理并证明目标房地产产生污染问题的根源，以便进一步论证各方应承担的环境负债，并加以量化说明。 例如依据 PII ESA报告，通过创造性的使用合同、契约和担保等方式解决土地的实际或可能存在污染的问题。也就是说，出售人可能必须承担一些延续性的清理责任，或通过合同明确责任，在合同中说明负责令后多年所发现的部分或全部污染的请理。或者，作为一种可选方法，根据清理责任的大小，降低售价。典型的案例是Exxon公司20世纪80年代所出售的在纽约的总部大楼，其价格实际上远远低于市场价格，这主要是由于该大楼存在大量的石棉。界定这种责任的关键是要知道后续性责任的花费，而且将其作为因素写进交易协议。 如果进行充分有效的 PII ESA，就可能发现目标房地产产生污染问题的根源以及造成污染的事主，以便为下一步污染房地产的恢复治理或再开发寻求技术解决方案，并通过法规途径要求造成污染的事主给付治污费用或者追究其相应经济甚至法律责任。 （三）以第一和第二环境现场评价为基础建立房地产环境档案。 房地产环境档案，即有关房地产的使用以及环境状况背景资料等方面的信息文件。第一现场环境评价对房地产处所发生的活动的类型、该房地产周围地区的状况以及环境法规的变化等问题进行评价，确立全社会房地产一般环境底第二现场评价则进一步论证说明目标房地产是否存在关注物质证明超出标准的情况，以及目标房地产产生污染问题的根源。二者为建立详实可靠的房地产环境档案奠定了基础。 3.3政府部门的积极干预 针对司法实践中各种纷繁芜杂的环境法律问题，一些国家的政府及时实施某些政策干预。 一是成立相应机构引导解决相关问题。如针对室内空气质量问题，美国环保署专门成立了“室内空气质量委员会”，为政府机构、私立团体、公众间的交流提供便利，对相关问题及时做出反馈。 二是积极制定行政法规予以干涉。如在美国总统卡特任职期间，针对湿地的保护问题，发布了题为“湿地的保护”11990号总统行政命令。该行政命令阐明了关于湿地损失的国家政策，有效地禁止了使用联邦基金建设对湿地有影响项目。并尽量避免直接或间接的支持破坏和改善湿地的长期或短期的各种建设。该行政令对湿地保护给予国家政策的支持。同时，国家政策也注重环境保护与房地产业发展的平衡，针对实践中涉及湿地项目的审批程序冗繁、耗时过长的问题，1995年联邦政府发布一项新举措，大大简化了住宅建设的申请程序。即住宅不动产的所有者不再需要6个月或者更长时间来等待相关部门的批准了，只要与当地的某一法定机关联系申请地29号全国性许可证即可。如果该机关在30天内没有任何恢复的话，那么申请就自动获准，但政府规定建筑场所计划占用的湿地不能超过半英亩。又如在噪声污染问题上，一些国家为房地产业的健康发展做出了积极的环境引导。 三是充分发挥行政管理方面主动优势。美国环保署建立了“综合环境反应、补偿和责任信息系统”（CERCLIS），早在1983年就建立了23000个站点，及时跟踪需采取补救措施的有毒废物场所。又如在噪声治理方面，英国政府于2004年9月推出了一份全球覆盖范围最大的噪音地图———伦敦噪音地图，这份噪音地图用不同的颜色标明了主要道路的噪音分贝值。 英国《卫报》报道说，现在伦敦市民只要登陆官方网站（http://www.noisemapping.org/）就能清楚了解到自己居住区域的噪音音量。英国环境和食品及乡村事务部还计划绘制出全国噪音地图，而英国伯明翰市早在1999年就绘制了一份类似的噪音地图。这份噪音地图也是英国政府控制环境噪音战略的一个组成部分，英国环境和食品及乡村事务部将对全国所有地方的噪音情况进行评估，采取措施改善国民生活质量，这些措施将包括帮助地方政府设立隔音屏障，或者铺设减音沥青。噪音地图推出后，立即受到了房地产置业者的普遍欢迎，成为他们购买房产的重要参考。 3.4严格的法律责任 法律责任是法律调整的重要手段，通过法律责任立法可以起到处罚违法者、恢复受损权利、教育违法者和社会成员的目的。 美国在相关环境法律责任的设置上，不仅细致而且严格。例如CERCLA101（35）（C）条款〔被SARA101（f）条款所修订〕规定了知道在其拥有不动产期间排放或有排放危险的前所有者，如果没有公开这个情况，则前所有者应承担责任。也就是说CERCLA对于房地产的所有者附加了污染的公开责任，同时转让被危险物质污染的土地的人，同样也要为欺骗性的隐瞒承担责任。并且房地产的所有者不能通过出售被污染的不动产来逃避责任，即使出售者不是污染的制造者，根据法律购买者和所有者同样负有责任。如果现在的所有者发现从前所有者的污染，那么它们有责任将污染情况告知购买者。否则隐瞒可能导致出售者失去辩护的机会。针对被污染的房地产即使找到了买主，出售者仍然还要分担现在的污染责任，如果购买者在未来污染了该场所，出售者依然还要分担责任。可见美国法对此连带责任与严格责任并举之原则。 又如，美国对土地所有者的责任采取过错推定原则。在美国政府诉孟山都公司（United States v.Monsanto 858 F.2d at 160, 169）的案件中，土地所有者称他们不应为承租人的污染行为负责。通过该案例法院确立不论土地所有者是否参与，他们都要为出租不动产的污染负责。也就是说土地所有者对于承租者对不动产的使用负有检查和管理的义务，即所有者如果没有履行该义务就应承担法律责任。并且出租者必须对于在承租人占用该土地之前土地的污染状况负举证责任。由此可见美国相关法律的法律责任设置是相当严格和明确的。 在司法实践中，在解决类似“北京百旺家苑电磁污染诉讼”方面，美国已经有了较为明确的裁判例可循，切实保护了受害方的利益。关于电磁场的市场恐惧，美国很多法院同意补偿不动产所有者由于“市场恐惧”带来的市场贬值，例如圣迭戈电力燃气公司诉戴利一案[San Diego Gas & Elec.Co.v.Daley 253 Cal.Rptr.144(Cal.Ct.App.1988)] 。 在特定的环境污染情况下，房地产交易活动甚至可被强制停止，以最大限度地保护房地产业主的合法权益。例如在美国，不论条件如何，一些贷款人将不给任何含有石棉的房地产提供资金。而其他的贷款人则采取更加合理的措施。一般讲来，存在有如下一种或更多种情况时，可能认为是购买人或贷款人不能接受的： 1．建筑物建在一个靠近垃圾填埋场，或其它固体、危险物或城市废物处置/存放厂。 2．存在有易粉碎的含有石棉的材料，或有一定数量的不能被安全地包装和清除的非易碎石棉的存在，或不能被所有人/操作人定期检查和保管的易碎石棉的一定量的存在。 3．有泼撒或在房地产现场内或其周围有高风险的邻居，其有土壤、地下水污染的证据的地方。 4．该目标房产的土壤/地下水有污染的记录文件，或有泄漏量大于0．05 /小时（GA/HR）（美国国家防火协会标准）的记录文件，并且有下面四种情况存在：(1)由现场一具体地理状况、水文地质情况，或地表下层结构情况所造成的实际的限制使得恢复行动从技术上讲不适宜。(2)局限条件使得处理过程或处置方法成本太高难以实观；也就是说，超过了业主的投资能力。 (3)可能的责任方不愿意或资金上不可能支持其对邻近房地产施行恢复行动。 (4)土壤或地下水的取样值测定结果超出了美国联邦或州的标准。 5．存在聚氯联苯污染之处： (1)由现场一具体地理状况、水文地质地表下层结构情况所造成的实际条件限制，使得恢复行动从技术上讲不可能。(2)限制条件局限使得处理过程或处置方法成本太高。 6．高含量的氧气只能通过巨额资金投入和大量的不断改进的维护过程，其超过业主资金、机构的技术能力。 7．实际情况表明实质性地违反了美国地方的、州的或联邦的环境或公众健康的法律或法规。 8．房地产目前是私人团体或公众机构的环境或公众健康的诉讼的对象。 3.5完备的国家救济途径。 早在1980年，美国国会就通过了《综合环境反应、补偿和责任法案》（Comprehensive Environmental Response,Compensation,and Liability Act,CERCLA）,即所谓《超级基金法》，建立专项基金用于清理有毒物质。再如美国环保署建立“国家意外事故计划”（National Contingency Plan），要求任何危险物质的排放或危险排放的反应必须与这些法规保持一致，当符合此法规要求时，国家可以赔偿第三方环境补救活动的费用。 第四章　房地产开发中环境法律制度完善 在房地产开发过程中的环境侵权现象大多表现为非特定众多污染源的复合污染对相当区域不特定的多数人的侵害，侵害对象则包括人的生命、身体、健康、财产或其他生活上利益等，甚至还会损及子孙后代。而且一旦出现对生命健康和环境的损害，往往无法弥补和消除其后果。因此，环境侵权多为危害范围大、程度严重的社会性权益侵害，具有“公害性”，而环境侵权的救济，不仅需要提供事后补救性的损害赔偿，而且更应注重事先预防性的侵害排除，尽量做到“防患于未然”。房地产开发与环境必须要形成良性的互动关系。房地产若是注意了环境保护的问题，无疑将推动其自身的可持续发展，而从另一另方面讲，房地产业良性发展，也将进一步改善环境状况。 4.1建立良性互动的房地产开发环境评价体系 风水业的再度兴起，实际上就是由于房地产开发、销售和使用中的环境评估法律体系的缺失，因而应运再生的一个问题，先不论其是不是“伪科学”的问题，在某种程度上，这正是客观需求的一种直接产物。而仅仅通过行政控制解决环境问题又有其自身不可克服的局限性。这种局限性表现为：首先，行政控制受到行政机关人员和效率的限制，由于行政机关的人力和财力有限，因而，寄希望于行政机关控制所有环境污染和生态破坏行为是不现实的；其次，行政机关的环境行政管理权的出租效应（即行政权力被腐蚀）使其难以有效实现其功能；再次，政府往往因追求政绩而采取“短视”行为，追求眼前的经济发展而忽视生态环境保护。困此，建立一套房地产业与环境保护之间良性互动的环境法律评价体系就显得十分必要且迫切。 4.1.1良性绿色的房地产环境评估体系的现实意义。 国外发达国家十余年前就开始探索建筑环境评估标准。研究建筑环境评估体系是希望建立一套衡量建筑物可持续建设水平的参照系，这套参照系在科学的处理系统和详细的数据资料的支撑下，用客观的指标表达出对象可持续发展的实际状况和水平。目前不少国家已经初步发展出一套适合自身特点的体系。各国发展建筑环境评估工具都注重与本国的实际情况相吻合，评估工具也由早期的定性评估转向定量评估，从早期单一的性能指针评定转向综合了环境/经济和技术性能的综合指针评定。我国的香港、台湾地区也研发了本地的建筑环境评估体系。而反观我国内地，在房地产领域的“绿色建筑运动”尚正处在起步阶段，许多相关的技术研究领域还是空白。建立良性互动的环境评估体系在当前有着重要的现实意义：首先，我国当前面临的环境形势严峻、环境问题尖锐，房地产业既是消耗资源和能源的主要行业，又是关系国计民生的重要行业，在可持续发展中占据着非常重要的地位，但是现阶段人们对房地产环境性能的研究远远不够，因此，通过对房地产环境评估体系的探索，可以大大提高公众对房地产环境性能的认识；其次，由于房地产环境评估体系的改善很大程度上依赖于相应政策规范的科学性，所以，通过对房地产环境评估体系的研究，可以掌握我国房地产环境评估体系的研究现状，为政府制定相关的环境政策和规范提供依据，使得这些政策规范更具有指导意义和可行性；第三，人居环境可持续发展一直是我国建筑规划领域的重要课题，通过介绍建筑环境评估体系，弥补了我国人居环境中观系统可持续发展研究空白，这对房地产学科发展有着重要推动作用。 4.1.2良性房地产环境评估法律体系的初步构想。 １、环境评估的双向性。从双方向角度完善环境影响评价机制。一方面，要坚持完善现有的环境影响法律制度，就房地产开发对环境可能产生的负面影响实行全面评估，另一方面，也要就房地产项目自身可能面临的现实和潜在环境威胁问题进行评估，利用公法手段制定合理决策，实施有效措施，保护房地产商和业主的合法权益。 2、环境评估的预防性。环境侵权现象大多表现为非特定众多污染源的复合污染对相当区域不特定的多数人的侵害，侵害对象则包括人的生命、身体、健康、财产或其他生活上利益等，甚至还会损及子孙后代。而且一旦出现对生命健康和环境的损害，往往无法弥补和消除其后果。因此，环境侵权多为危害范围大、程度严重的社会性权益侵害，具有“公害性”，特别是作为与人们生活紧密相关的住房，其中产生的环境侵权问题更是直接威胁人身健康和安全。因此，房地产环境侵权的救济，不仅需要提供事后补救性的损害赔偿，而且更应注重事先预防性的侵害排除，利用环境评估手段尽量做到“防患于未然”。 3、环境评价阶段的连续性。评价要贯穿房地产项目开发经营的的全过程。 在房地产开发前期阶段，进行房地产开发项目可行性研究时，由具备法定资格的环境评价单位对土地开发和建设项目的选址、设计以及在开发过程中和开发完成后，可能对环境造成的影响作出评价，提出防治措施，并作出有关环境保护投资的概预算，编制环境影响报告书。在房地产开发实施阶段，开发企业在开发建设过程中必须按“环境影响评价报告书”的要求，落实各项环保措施，使环境保护的要求真正落到实处同。在开发建设项目竣工阶段，对开发成果进行验收时，环境保护措施的落实情况是开发成果验收的重要内容之一。开发企业应向负责审批的环境保护行政主管部门提交环境保护设施的验收申请报告，说明环境保护设施运行的情况和治理的效果及其达到的标准，经环境保护主管部门验收合格后，才能正式投入使用。综上，在房地产开发过程中，应符合环境保护法的有关规定，保证房地产开发与环境保护协调发展，实现经济效益、社会效益和环境效益同步提高的综合效益。 此外，在对已交付使用房地产项目，对其使用过程中来自内外部的各种环境污染情况（如进入装修过程中的“室内”污染、来自外部的建筑物光污染等）也理应纳入环境评价的视野。 ４、评价污染因素的全面性。由于对立法不够全面，很多污染源和有毒物质还未被纳入房地产环境评价体系。以噪声污染为例，噪声污染严重，最主要的原因还是防治噪声的法规滞后。据了解，北京目前使用的防治噪声的法规是1984年制定的《北京市环境噪声管理暂行办法》。为适应国家1996年颁行的《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，北京市的这个暂行办法于1997年底曾做过一次局部修改。而且过去我国城市将环境污染的注意力较多集中在治理水、气、垃圾的污染上，往往忽视噪声污染。现在，越来越多的人认识到，其它诸如噪声等污染源同样危害人类健康。再以石棉污染为例。石棉是房地产开发过程中一种常用的建筑材料。1986年全球《安全使用石棉公约》获通过，到1999年欧盟大部分国家已禁止进口、销售和使用所有种类石棉，并从2005年1月起对所有欧盟国家实施最后一种石棉的禁制。WTO也做出了支持各国关于进口和使用温石棉禁令的决定。石棉水泥波浪板、平板、管道外包、屋面毛毡等产品在美国则被列入非法产品。但不少发展中国家还没有遵守这一约定。2001年欧洲呼吸道疾病学年会曾经披露，全球的石棉产量仍然超过200万吨，这必然将在以后几十年内导致某些癌症发病率的上升。我国目前已经开始认识到石棉的危害，但是相关的法律和相关的标准都还没有出台。环境影响因素的外延还不仅于此，其广义概念甚至还应当扩展到对可能影响邻里之间关系的其它问题进行评估。 4.2对房地产经营中的环境侵权纠纷加强司法力度 由于环境污染侵权的高度危险性、复杂性、因果关系的难以证明性，为加强对被害人的保护，环境法在环境侵权方面制定了许多不同于普通民事法律的规定，法官在以往的工作中接触较少，又由于环境法的适用总是涉及到许多技术问题，导致近年在房地产开发经营活动中的环境侵权纠纷越来越多，需要在司法实践中加强对环境法之特定规则加以适用。 4.2.1处理房地产环境法律纠纷应当坚持的原则 一方面是我国法律规定的处理民事、行政和经济纠纷案件所必须遵守的各项法律原则，主要是诉讼法的各项原则，这方面的法律原则主要有：以事实为依据、以法律为准绳的原则；调解与审判相结合的原则；当事人在适用法律上一律平等的原则等；另一方面是与房地产法相关的原则，也就是基于我国房地产法的本质要求，在处理房地产纠纷时所必须遵循的特殊的原则，这方面的法律原则主要有： (一)公民住宅利益优先原则 我国公民住宅利益不仅受房地产法保护，而且其所体现的公民居住权和房屋所有权还直接受宪法保护，具有比其他一般财产权更重要的法律地位。公民的住宅利益所体现的不仅是每个公民的个体利益，而且是包括每个公民在内的社会的利益，因而受到法律优先的保护。居民住宅利益中也包括了住宅环境利益，这种利益理应受到宪法和环境法的严格保护。 (二)消费者保护原则 在住房商品化条件下，公民住宅利益往往表现为消费者利益，因而直接受消费者权益保护法的保护。根据消费者保护法的原则，在消费者与经营者的利益关系中，法律的保护向消费者倾斜，公民作为住宅消费者，享有消费者保护法规定的各项权利，包括选择权、知情权、安全权、求偿权、监督权等，而其中也当然应当包括环境权。而作为经营者的房地产商则必须承担消费者保护法规定的各项义务，包括对房屋商品和服务的质量保证义务、公平交易义务、损害赔偿义务、接受监督义务等。即使在房屋租赁关系中，欧洲大陆法国家在房屋租赁法律关系中也赋予承租人以消费者权利，并受法律的优先保护，这种规定近年来在一些国家虽有所变更，但其作为消费者权利的性质并未根本改变。 （三）利益协调和兼顾原则 与一般民事法律关系不同的是，房地产法律关系至少涉及三方当事人的利益，即国家作为土地所有者的利益、房地产经营者的商业利益和公民房地产消费者利益。当这三者利益发生冲突产生纠纷时，法律在基于保护弱者而对消费者权益优先保护的前提下，也要兼顾各方当事人的利益，充分发挥法律协调利益的功能，实现法律的公平正义宗旨，只有这样，才能保证房地产业持续健康地发展。另一方面，这一原则的贯彻也是房地产业特殊发展规律的客观要求，房地产业既是高营利的产业，也是面临环境污染等风险程度较高的产业，其高营利性要求法律在实施的过程中更严格地限制对环境资源的过度利用，限制投机利益的过渡膨胀，使房地产业经济利益在全社会范围内合理的分配；其高风险性则要求在法律的实施过程中，把这种高风险所造成或可能带来的环境损失降低到最小的程度。总之，房地产利益协调和兼顾的的原则在解决房地产环境纠纷中的适用，就是要保证房地产业发展中的实质公平，防止房地产业发展因环境污染等问题而大起大落，以保证房地产业持续健康的发展。 4.2.2在司法实践中全面把握环境的法律范畴。 环境法视野中的环境是指人们赖以生存和发展的天然和人工改造过的自然因素的总和。按照功能的不同，可以将环境分为生活环境和生态环境。按照环境范围的大小，可以把环境分为室内环境、城市环境、区域环境、全球环境等。因此，环境法中所指的环境不仅指公共环境中的生态环境，还应当包括公民居所中由空气、光线、声音等要素所构成的室内生活环境。由此，房地产开发经营过程中涉及的环境法律不仅仅应当调整“室外”的环境，也应当调整由于各种原因引发污染的“室内”环境。 4.2.3准确把握环境侵权民事责任的构成要件。 按照民事责任构成的一般原理，只有违法行为才能产生损害赔偿的民事责任。就是说，行为必须具有违法性才能成为认定民事责任的构成要件，不具有违法性的行为不负民事赔偿责任。但是在环境侵权民事责任中是否也必须以行为的违法性作为构成民事赔偿责任的必要条件?正如学者所认为“污染环境造成损害的侵权行为要以违反国家保护环境防止污染的规定作为前提条件，也就是说，只有进行生产活动所排放的污染物违反国家所规定的排污标准才承担责任，如未超过控制标准的，除特别情形外，不承担民事责任。” 笔者对此不尽然同意。环境法中的环境侵权行为作为一类特殊侵权行为，强调环境侵权责任的承担不以其行为的违法性为前提，而应以侵权损害的客观性作为承担环境民事责任的要件。在环境侵权行为中，经常地存在着“合法”行为损害他人人身和财产的情况，如不超标排污引起的污染，由于环境因素的相互作用造成的致人损害等。事实上，现有法律对大量的污染（如前所述电磁污染）并没有做出具体的定性、定量分析。如果—味强调行为的“违法性”，实际上是忽视了环境侵权行为的特殊性，更重要的是不利于切实有效的保护受害者的利益。环境侵权行为环境侵权责任作为无过错责任(危险责任)的一种，其基本思想不是对不法行为的制裁，而是基于分配正义对于“不幸损害”的合理分配，同汽车、原子能装置会带来的高度危险相同，由于当前之科学技术水平无法杜绝污染，法律只能允许企业在规定范围限度内的污染环境行为，这是适应目前之科学技术水平，为促进社会经济发展所不得不为的。但当这种不得不为的行为造成了无辜受害人的权益损害时，加害人不得也不应该以法律允许该种行为作为自己不承担民事赔偿责任的免责事由，因为，相比较而言，这种损害结果由掌握危险来源并从中获利的加害人来承担而不是由“祸从天降”的受害人来承扭更为公平合理。因此，基于分配正义的法律理念，在加害人因污染环境行为造成受害人身体与财产权益受损时，不论加害人的主观意识上是否存在过错，也不论加害行为是否合法，加害人都须对因其加害行为所引起的受害人的损害承担赔偿责任，即承担环境法责任。也就是说，在环境侵权责任作为一种无过错责任时，只要举证存在损害事实、污染环境的行为及致害行为与损害结果之间存在因果关系，加害人即须对被害人所受损害承担环境侵权责任，至于行为人之行为是否“合法”、存在过失与否则在所不问。这种观点与环境法立法确认环境侵权责任为无过失责任的价值取向、立法倾向是—致的。 4.2.4客观准确地适用责任倒置规定。 在传统的民事诉讼中遵循的是“谁主张、谁举证”的原则，这—原则在环境污染损害赔偿诉讼中却无法得到完全的实施。因为在科学技术高度发达、生产工艺技术极其复杂的情况下，要让无技术装备条件的受害人举出被售从事了何种侵权行为，其侵害行为与受害人所受损害之间有什么样的因果关系，以及侵害人主观上有无故意和过失的证据，将是十分困难的。为了保证污染受害人的损害能够得到法律的救济，实现实质意义上的公正，我国与许多国家—样在环境纠纷中规定了倒置的举证规则。其中最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第74条第3项规定：“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，对原告提出的侵权事实，被告否认的，由被告负责举证”；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条筹1款第3项规定：“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”从这两者规定的比较来看，两者立法的价值取向是—致的，都是为了更好的保护环境污染受害人的权益。但前者之规定过于笼统，且不合于司法实践，实际上，环境法中的举证责任倒置制度通常被论说为：“在环境民事诉讼中，举证责任被转移到被告身上。原告只需证明有损害结果，证明可能是由被告的污染行为造成的即可，而被告必须举出充分的证据推翻这种可能性，才可免除赔偿责任”。也就是说，这种举证责任的倒置实质上只是将一部分本应由原告承担的举证责任转移给被告，在原告提出表面证据，证明污染者已有污染行为或可能有污染行为时，如果被告举不出可靠的证据来证明该污染、破坏结果不是其行为所致，法院则可认定环境污染损害与被告行为有因果关系。而并非顾名思义的全部由被告承担举证责任。相比之下，后者的规定更加明确地规定了举证责任倒置中加害人的举证责任，更具有实际适用性。 4.2.5坚持无过失责任原则。 无过错责任肇始于1838年德国颁布的《普鲁士铁路法》，亦称为无过失责任、危险责任，其以特定危险的实现为归责理由。环境侵权损害赔偿责任原则并非单纯由过失责任一跃而为无过失责任，而是经历了从客观过失理论到过失推定再发展到无过失责任的确立这一演变过程。无论是客观过失理论还是过失推定理论，都是通过对过失概念的重新诠释和调整，加重加害人的赔偿责任和强化对受害人的救济，它们实质上属于“过失责任本身的社会化” 。过失责任本身社会化的结果,最终导致了无过失损害赔偿责任原则的确立。无过失责任原则要求在研究责任的时候,无须探求有无过失或疏忽，而仅在研究最后应由哪个负担危险的责任；只须证明所发生的损害，责任就自动成立。无过失责任的基本思想不是对不法行为的制裁，而在于对不幸损害之合理分配，这样，在一定程度上弥补了传统侵权行为法所不能达到的对受害者补偿的目的，使被害救济更加容易，维护了公平正义之理念，也使得环境侵权民事责任的归责难题的解决成为可能。在环境侵权法领域采用无过失损害赔偿原则已成为当今世界各国的通例。坚持该原则，一方面有利于保护受害者的合法权益，充分发挥民法对环境侵权受害人所受损失的补偿作用，另一方面可以迫使行为人严格履行环保义务，采取积极措施治理污染达到防治污染、保护环境的社会效果。 　 4.2.6在质量侵权责任与环境污染侵权责任产生竞合的情况下准确适用法律。 在审理房地产开发、施工、装修等过程中产生的环境污染的案件诉讼纠纷中，常常会出现质量侵权责任与环境污染侵权责任产生竞合的情况。是否构成环境侵权，是根据《环境保护法》第41条“造成环境污染危害的，有责任排除危害，并对直接受到损害的单位或者个人赔偿损失”。而是否构产品质量侵权，则依照《民法通则》和《产品质量法》的有关规定，因产品存在缺陷造成人身、财产损害的，生产者、销售者应承担赔偿责任。根据法理，当同时具有两种法律途径可以保护受害人的利益时，受害人可以选择对于自己有利的途径对自己的权利进行救济。即当存在产品质量侵权责任和环境污染侵权责任竞合的情况下，受害方选择环境污染侵权责任的途径救济自己的权利时，法院应当予以支持。 房地产业和环境保护是当前密切影响人民生活水平的两个重要话题，其所承载的社会意义已不明自喻。只有二者在法律的及时跟进与补位下互动完善，才能在构建和谐社会的发展之路上奏出悦耳的和声。 主要参考书目： 《房地产中的环境问题》，约瑟夫•E•高特尔斯，中信出版社，2005年9月第1版。 《房地产法》李延荣　周珂，中国人民大学出版社，2000年3月第1版。 《房地产法律制度研究》於向平　邱艳　著，北京大学出版社，2004年11月第1版 《居住环境与健康》，张金良　郭新彪著，化学工业出版社，2004年3月第1版， 《房地产开发原理与程序》　Real Estate Development & Process ，Mike E miles 等著，刘洪玉等译，中信出版社　2003年9月 《民法》魏振瀛主编，北京大学出版社，2000年9月第1版 《民法总论》梁彗星，法律出版社2005年5月第1版 《环境侵权法》，曹明德，法律出版社，2000月9月第１版 《民事证据研究》叶自强　法律出版社，2002年9月第1版 主要法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 《中国人民共和国环境法》 《中华人民共和国环境影响评价法》