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商品房开发商逾期办理产权证赔偿案
www.cslawyer.com.cn 09-04-28 22:07:16 本站原创 张才金 【关闭

案情基本介绍

原告A因与B房地产公司发生商品房买卖纠合同纠纷,向人民法院提起诉讼。

原告A诉称:1996年6月,其作为购房业主(乙方)与被告B公司(甲方)签订了一份《房地产买卖契约》,协议约定:乙方自愿向甲方购买甲方开发的的商住楼B座第20层102房屋;甲方保证上述房产权属清楚;楼宇完工后,甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续,乙方应积极配合。合同签订后,原告即依约向被告支付了房款并领了房屋钥匙。原告早在1997年6月12日就将产权资料交给了被告,而被告却一直未为原告办理好土地使用权变更登记手续,原告为此曾多次与被告交涉,要求妥善加以解决并应承担违约赔偿责任,被告却总是以正在办理,马上就办好为由加以推诿。直到2004年9月30日,在原告等业主的努力催促下,被告才下发了要求业主提供办证资料及办证费用的通知。可直至起诉之日,被告仍未为原告办理好土地使用权证,履行合同中的义务,故诉至法院,请求判令:1、被告限期为原告办理好土地使用权证;2、被告赔偿原告违约金68700元(计算至起诉之日止);如至判决生效之日止,被告仍未为原告办理好土地使用权证,则按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,双倍向原告支付违约金至办理好土地使用权证之日止。

被告B公司辩称:1、原告A的起诉缺乏事实和法律依据,双方签订的商品房买卖合同中并未约定如何办理房地产转让手续,公司一直努力为业主要求国土部门办理产权证手续;2、原告要求公司赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实基础,公司没有违约行为。综上,请求法院判令驳回原告的诉讼请求。此外,在法庭辩论阶段,被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见。

一审法院查明:

1996年6月,原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》。该协议约定:原告A自愿购买被告B公司开发的商住楼B座第20层102房屋;该房屋总价款为394146元;甲方保证上述房产权属清楚;楼宇完工后,甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续,乙方应积极配合,其税费按国家规定执行;土地使用权限为70年整,从产权办理之日起算。原告购买的房屋为期房。合合同签订后,原告将购房款和契税交给了被告。1996年12月31日,被告与中国建设银行某分行签订抵押合同,约定将被告开发的商住楼地段的土地使用权抵押给中国建设银行某分行。1997年1月,房屋整体竣工,1997年6月12日,原告将自己的身份证复印件、购房合同原件、付款收据原件以及个人私章交给被告用以办理房屋权属证书,1997年7月,被告将房屋交付原告使用。1997年8月29日,被告为原告办理好了房屋所有权证,但未办理好国有土地使用权证。直到2004年9月30日,在原告等业主的努力催促下,被告才发出通知,要求全体业主将房屋所有权人的身份证复印件、房屋所有权证复印件、手续费120元交给物业管理公司,用以办理国有土地使用权证。此后被告仍未按要求办理,2005年4月和5月,原告通过律师向被告发出律师函,要求办理国有土地使用权证。但直至原告起诉之日起被告仍未为业主办理好国有土地使用权证。

本案一审争论的焦点是:1、在办理好房屋所有权证的情况下,被告是否应为原告办理国有土地使用权证; 2、被告应如何承担逾期办证违约金;3、本案是否超过诉讼时效。

原告代理人湖南金州律师事务所张才金律师就上述焦点问题,提出代理意见概括如下:

第一、房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容,证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证(包括所有权证和土地使用权证等)交付买受人,并协助实现房地产转移登记。另外,我国法律规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《长沙市城市房地产交易管理办法》规定:当事人在转让房屋申请办理房屋权属转移登记时应提交房屋权属证书和土地使用权属证书;国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物不得设定抵押。

第二、对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担问题,双方在合同中并没有明确约定,原告的损失数额也难以确定。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此作出了明确规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……,合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

第三、本案没有超过诉讼时效。其理由是:

1、买受人请求出卖人办理土地使用权变更登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定,如因超过诉讼时效而不能行使的,将使物权丧失完整性,影响其占有、使用、收益、处分权利的行使,这与物权的绝对性、物权的排他性是相悖的;2、按照民法通则及相关意见的规定,诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断,本案原告在知道其合法权利受到侵害时,便积极通过各种方式与被告交涉,诉讼时效多次中断。3、关于原告要求被告承担违约赔偿的诉讼请求,诉讼时效应当以请求权的成立或产生作为起算的标准。本案原告要求被告承担违约赔偿的请求权应当是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施之后才产生。因为,在该司法解释实施以前,原告对被告的违约赔偿请求没有法律依据。该司法解释实施之后,原告才知道有权向被告提出损害赔偿。而该司法解释是2003年6月1日才施行,所以至原告起诉之日,尚不足两年,而且在该司法解释施行后,原告曾多次向被告提出了赔偿要求。故,本案并没有超过诉讼时效。

一审法院认为:原告与被告签订的合同是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,故该合同合法、有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定,楼宇完工后,被告负责统一向市房地产管理部门登记机关办理产权登记领证手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押。”该法第六十条第三款还规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记,并凭变更登记后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,有统计人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此,依合同约定和法律规定,被告均应为原告办理土地使用权证。

原告与被告签订的购房合同虽未约定办理土地使用权证的期限,但根据2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)的规定,被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理好房屋权属证书。房屋权属证书包括了房屋所有权证和土地使用权证。故原告要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付从2003年6月1日起至办理好土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求,应予以支持,但原告要求被告双倍支付从判决生效之日起至办理好国有土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求过高,法院不予全额支持。根据市国土资源管理局办理国有土地使用权证的办公流程,被告应在规定的期限内将需由其提供的资料报国土管理部门备案,在国土管理部门发分户证后限期将国有土地使用权证交付原告。被告提出原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见,法院认为无事实依据,不予采信。原告提出要求被告向其赔偿因房屋质量造成的损失的诉讼请求,因无证据证实,法院不予支持。

据此,一审人民法院判决:

一、被告B公司于判决生效后三十日内为原告A的商住楼B座第20层102房屋向国有土地管理部门提供完整的备案资料,在取得该房屋分户土地使用权证后五日内,将该证交给原告;

二、被告应于判决生效之日起三十日内向原告支付因逾期办理国有土地使用权证的违约金,违约金以原告已付购房款为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准,从2003年6月1日起至被告将国有土地使用权证交给原告之日止;

三 驳回原告的其他诉讼请求。

被告不服一审判决,向长沙市中级人民法院提起上诉,主要理由是:

1 、原判决认定被告未按一定期限给原告办理土地使用权证,违反了合同,这一认定没有合同及法律依据,且双方是约定向市房地产管理部门办理产权登记领证手续,房地产管理部门只能办理房屋所有权证登记,原判决将房屋产权登记和土地使用权登记混为一谈,属于扩大解释。在双方合同中没有关于在一定期限内给原告办理好土地使用权证的约定的情况下,被告虽未给原告办理好土地使用权证,但并未违反合同约定,不属于违约情形。

2 、原判决认定“房屋权属证书”中应包括“土地使用权证书”,完全是将“房屋权属证登记”与“土地使用权登记”混为一谈,属于偷换概念,没有法律依据,因此其不应承担逾期办理土地使用权证的违约责任。

3 、按双方所签买卖合同中关于“违约责任”的约定,被告方只有在未按期交房时才赔偿原告损失,现被告已履行了合同约定的义务,故原告要求被告承担违约责任没有事实依据。综上,原判认定事实错误,适用法律不当,被告不应承担任何违约责任,请求二审法院依法撤销原判决。

二审法院经审理认为,原告与被告签订的《房地产买卖契约》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法、有效,双方均应按合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”不动产权属证书是享有不动产物权的证据,我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人,这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容,证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证(包括所有权证和土地使用权证等)交付买受人,并协助实现房地产转移登记。

根据双方所签合同第四条第三款的约定:在楼宇完工后,被告负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续。因此,不论是依合同约定还是依法律规定,被告均应为原告办理土地使用权证,对此原判决认定正确。

关于办理土地使用权证的期限问题,双方虽未在合同中明确约定,但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,该期限应为90日,此外,从一审法院调查取证情况及二审期间被告承认其未办理好土地使用权证的原因是“土地使用权证遗失”的情况看,可以认定原告的土地使用权证至今未办理好的原因在于被告一方,故原告有权要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付违约金。被告的上诉理由没有事实和法律依据,本院不予采纳。原判决认定事实清楚,适用法律适当,审判程序合法。据此,依法驳回上诉,维持原判。

欧阳律师团点评:本案主要是关于办理房屋权属证书(具体是国有土地使用权证)的义务承担问题。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。在出卖人不按时提供产权证书,或者不提供相应的证明文件的情况下,买受人房屋的产权证书就无法办理。所以,在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住,出租、出售的权利受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房,消费者根本领不到产权证书。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》中明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。本案即在《解释》适用后提起的一起典型诉讼。

此类案件的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。对此,在审判实践中形成了两种观点,一种意见认为,在买受人能够办理产权证的情况下,出卖人仅仅负有告知买受人及时办理产权证的告知义务及协助义务;另一种意见认为,在无法办理产权证的情况下,以出卖人自身的原因和行政审批原因居多,由于办证相对于买受人而言,出卖人更有能力在具备条件的情况下尽快办理产权证,因此在无法办理产权证以及不能按期办理产权证的责任负担上,应由出卖人承担更多的甚至全部的责任。本案中,因被告已将该土地使用权抵押给中国建设银行某分行,尽管原告提供了所有办证所需的证明文件,但因被告未到国土资源局办理注销抵押登记手续,导致无法办理土地使用权证,因此,责任在于被告,应由被告承担全部责任。
对此类案件,还应注意关于违约金的标准判付不统一的问题。按照《解释》的规定“可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算”,但在大部分的买卖合同中没有约定不能按期办理产权证书的违约金,是否一律以金融机构收逾期贷款利息的标准计算?这在审判中也存在不同的意见,本案计算违约金的期限是从《解释》实施之日(2003年6月1日)至办理好国有土地使用权证之日止,因此适用的是中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准,且得到法院支持,而对于《解释》之前的违约金计算,则要看具体的诉求以及法院具体的认定,目前暂未形成统一标准。

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