如今房产市场的瞬息万变，使购房者的权益保护更加重要。一纸购房协议还不足以保证你能如愿以偿拿到原本你应拿到的房产！专家律师的实务操作为你指点迷津！
客座律师：河北邯郸十力律师事务所副主任律师 殷清利
案情回放：
1999年11月，马先生因要去天津生活，就通过朋友找到雷女士，欲将丛台区某小区9号房屋转让给她。经双方协商签订协议，约定：把该房屋产权转让给雷女士，雷女士已将房款4万元交于马先生，此协议为君子协议，不可更改和违规。协议签订雷女士当场交付清4万元。11月底，马先生将房交于雷女士，雷女士将该房借给其弟居住使用至今。2007年元月份马先生关于此房的房产证办下，具备向雷女士协助办理过户的条件。之后一段时间雷女士多次电话督促马先生协助办理过户未果，马先生拒绝办理过户理由是其女儿不让管及卖房应以过户为准等。为此雷女士于2007年6月27日向丛台区人民法院起诉，请求判决被告马先生依法协助原告雷女士到房管部门办理此房过户手续。
在立案当日，雷女士即提出诉讼保全申请，依法查封、冻结了马先生关于此房的有关登记手续。被告未进行答辩也未出庭参加庭审，院缺席审理。
法院观点：
一审法院经审理认为：原告雷女士与被告马先生双方所签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。原告将全部房款4万元交于被告后，其弟长期居住在争议房屋，现该争议房屋已具备产权过户条件，被告理应协助办理房地产产权变更登记手续，故原千诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告马先生于本判决生效后十日内就争议房屋到房地产交易部门协助原告雷女士办理房屋产权过户手续；如逾期未办理，原告雷女士可凭本判决向法院申请执行办理房屋过户手续。
一审法院判决后，原告与被告均未提起上诉，该一审判决发生法律效力。2007年底原告通过申请法院强制执行，将该房过户到自己名下，其权益依法得到保障。
律师点评：
当然本案由于被告未出庭参加庭审，使审判较为简单，由此本案亦属于较为简单的协助办理房产过户纠纷。对此有些市民会说，这样的诉讼太简单了，只要起诉肯定胜。这种认识是大错特错的。结合执业实务将此类型案件的注意事项强调如下：
一、诉讼请求千万不要少“协助”两字
办理过户手续与协助办理过户手续，是两个完全不同的概念。办理过户手续是房地产交易部门的行政职责，这种诉求只会在行政诉讼中出现；而协助办理过户手续则是房产出卖方的合同附随义务。如果你在该类案件中起诉被告办理过户手续，又未在举证期限内提出变更诉讼请求。你有可能陷入面临败诉的困境。
二、诉前保全方能保证拿到房产
目前由于我国对于房产登记体制，如果你起诉前或起诉中房产出卖人将此房又卖给其他人且双方办理过户手续。你诉求对方协助办理过户手续即无法实现，你只能依房产合同向出卖人主张违约责任，到时你想要到该房也成了泡影。基于此，一定要在起诉协助房产过户前申请法院诉前保全，查封此房的登记手续。
三、出卖人夫妻共同财产房屋的特殊操作
如果房屋系出卖人夫妻共同财产，作为购房者在起诉前最好搜集出卖人配偶对出售房屋知情或无异议的证据，当然最好是将出卖人与其配偶一起在售房合同中列明。因为如果出卖人配偶在诉讼中提出该房出售未经其作为共同产权人同意转让无效，你的诉讼会很被动。
在本案中，原告雷女士就向法庭提交了马先生配偶写给雷女士的一封信及对马先生配偶的录音，两份证据均证明其对售房无异议并知情的事实。
四、交付房产及协助办理过户手续是否受诉讼时效约束？
对此法律无明确规定，实践上一般参照最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
很明显本案中房产已交付，虽然售房合同签订于1999年，雷女士关于协助办理过户之请求权仍不适用诉讼时效规定。
相关链接：
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
