一、城市私房和谐化拆迁的现实紧迫性和发展趋向
1、现实状况的紧迫性
城市私房拆迁是城市功能新陈代谢和经济社会发展过程中的必然现象，而房屋又是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。我国目前城市拆迁如火如荼，引发的矛盾也愈显突出，作为社会管理和公共服务职能的政府和有关部门应当对此社会现象积极回应。请先看几个典型案例：
2006年4月18日，为对嘉鱼县老城区一些危房和陈旧的公共设施进行改造并在新区新建同类公共设施，县国土资源管理部门受相关部门委托，对18、6亩土地在武汉进行公开拍卖，湖北美佳房地产开发公司以1826万元的天价成功竞标。谁知“天价惹出天大的麻烦”，经过长达八个多月的努力，101户门面承租户中有100户签订了补偿协议，有1户按法律程序采取了财产证据保全、物品异地扣押、依法强制搬迁；15户公房住户和24户房改房住户全部签订了拆迁补偿协议，终于完成拆迁！
2003年9月，建湖县人民路5.26万平方米地块被南京金基房地产公司拿下开发，2004年3月交地。15个月后还有几十户居民和营业房户拒绝签字。面对拆迁这个“城市第一难”，2005年6月21日，县建设局召集拆迁户代表、社会代表、人大代表、政协委员、县纪委、法制办、信访局长、物价局、国土局和旁听代表等举行听证会解读政策、坦诚沟通，拆迁户心平了，气顺了，除3户拆迁户执行强制拆迁外，其余全部签订了补偿协议！
与上相反的是，以四川《重庆晚报》报道的“最牛的钉子户”和湖南嘉禾为代表的城市私房拆迁之难相继暴料。“最牛的钉子户”在断水断电的情况下坚持守护属于自己的“孤岛”两年多，直至法院强制拆迁裁决下达后仍然坚守着；嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业为主的房地产开发项目。根据联合调查表明，这是一起集体滥用行政权力、损害群众利益的违法违规事件。椐查，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》；在没有按规定程序举行听证的情况下，对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等3人。中央电视台时空连线节目进行调查发现，这片占地超过12万平方米，涉及拆迁居民1100户的嘉禾珠泉商贸城建设项目是纯粹的商业性开发。为了推动该商业工程的拆迁工作，嘉禾县政府竟然出手相助，不仅打出了“谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈子”的口号，还创造性地推出了“四包两停”的株连政策，约有160人因为是被拆迁户的亲属而受到牵连。除此之外，调查中还发现，原本在招投标中，每平米808元出让的土地，经过县政府再三的优惠之后，最终仅以每平米30元的超低价格，送到了开发商的手中！
几个典型案例给我们的感觉是两个千斤重的字——难、乱！
城市化的进程越快，城市私房拆迁的矛盾和问题也越来越突出，城市私房拆迁的和谐化已经成为社会和时代对公共服务和公共管理的竭力呼唤。综观全国城市私房拆迁，有群体上访到县市省甚至天安门持续不断的、有以油淋身纵火焚烧自己来捍卫私房的、有与拆迁公司员工现场械斗的、有拆迁公司竟然动用“黑社会”势力来推动拆迁的、有政府部门不惜运用经济、法律和行政等各种手段来帮助开发商掠夺民利的、有政府部门为做大做强本级财政蛋糕片面实施“经营城市、经营土地”的、有政府或者部门为追求看得见摸得着的政绩而不惜牺牲老百姓利益的、有公检法司部门执行政府错误决定而错误地执行强制拆迁的、有被拆迁户内部之间利益分配不均使得拆迁工作久而不决的、有无直接利益借拆迁之机敲诈勒索的、有仇视社会借机故意阻碍老城区改造的……可以说是拆迁众生百态、应有尽有，矛盾错综复杂、层出不穷；可以说城市私房拆迁已经成为权力的双刃剑、矛盾的导火索、稳定的晴雨表；可以说，这种突出的问题、尖锐的矛盾和严峻的形势已经影响了党和政府的形象，已经严重影响了科学发展观与和谐社会的战略部署。尤其是在《物权法（草案）》的出台以后，包括相当一部分地方政府在内的社会广泛的群体都在拨打各自的利益算盘，抢滩圈地。于是，各种利益主体之间的矛盾就越来越尖锐。《物权法（草案）》明确规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动产。应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”，我们更应该看到“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。我们有责任对城市私房拆迁的和谐化进行更加理性、更高层面和更深层次的思考。我们认为：城市私房拆迁的和谐化首先是是落实科学发展观与构建和谐社会的战略需要，也是关注弱势群体、关注民生的现实需要，也是提高领导干部素质的行政需要，也是加快法治国家建设的法制需要。
2、和谐进程的趋向性
矛盾反映社会表象的同时也折射其内在的发展进程和趋向。我们有必要对此现象的历史进程和发展趋向做一些回顾和展望。
上世纪80年代，政府打开了私人购买房屋的市场，1981年3月已有26个省、市、自治区的128个城市和部分县镇开展了私人购买、建设住宅的工作，但是比重很小。在此时期，政府着重提出了“个人住宅也是生活资料。把个人购买、建造住宅说成是发展资本主义私有制是不妥当的”的观点。观点的变化、经济社会生活发展的迫切需要促进了当时建筑市场的发展，同时也带来了城市房屋拆迁的规模化活动。此后立法逐步得到加强，《1991年条例》、《2001年条例》、2007年《物权法》。这种和谐化的追求过程反应了诸多情况：
（1）城市的土地所有权人与土地使用权人通常不是同一主体，即城市的土地所有权属于国家，而城市土地使用权人是众多的建筑物所有权人。当土地所有权人对其土地行使权利时，往往发生与建筑物所有权人的利益冲突。
（2）随着城市房屋私有化和经济民营化的转变，城市房屋拆迁法律关系的主体由双方当事人均是公有权人占多数的情形，转变为被拆迁人多为私有权人。主体的变化导致私房所有权人的利益与拆迁人的利益冲突凸现。
（3）私房所有权人维权意识明显增强，多数所有权人注意依法维权，但是同时也有部分所有权人未按照法律程序进行维权，而是采取偏激行为，虽然没有直接达到维权目的，但是却有着引人关注的效果。
（4）被拆迁人的房屋拆迁补偿的低额与拆迁人尤其是开发商基于拆迁所获得的高额利益之巨大差异，导致人们对现行房屋拆迁补偿标准合理性的质疑。
还有许多问题，例如在拆迁补偿的核算标准与认定机构的独立性、强制拆迁的条件与程序、被拆迁人进行申诉的机制以及司法权对行政权的行使应有的监督、对拆迁当事人权益的平等救济等方面有必要进一步研究与修改。直到全国人大五次会议通过《中华人民共和国物权法》并决定自今年10月1日起施行，诸多的现象和进程已经表明了在科学发展观与和谐社会的战略指导下城市私房拆迁中的和谐化趋向。
二、城市私房和谐化拆迁中矛盾形成的原因分析
国家信访局有关专家分析说，拆迁之痛是伴随快速城市化和个人住房产权改革出现的阶段性矛盾。从背景材料分析，具体表现在：
1、主体的问题
城市私房拆迁的实践当中，拆迁主体往往既有政府领导担任总指挥、各职能部门参加的指挥部及其办公室，又有拆迁公司，到底谁是拆迁的主体？政府到底扮演什么角色？有些拆迁办公室，看上去是一个行使政府权力的机构，摇身一变又成为直接拆迁人，一套班子，两块牌子。
2、利益的问题
多数拆迁发生在老城区，被拆迁户绝大多数属社会弱势群体，把企业改制、下岗、残疾和历史遗留问题都转移到拆迁上，抵触情绪较大，体现在群众的语言上就是“昨天端了我的饭碗，今天又来拆我的窝”；房价涨幅较快，导致房屋拆迁成本上扬，购置房屋的迫切需求和现有经济条件的差距，期望有所改善面临的经济困难等等。拆迁是一种复合行为，目的是获取房屋基地（使用权），房屋拆迁不过是获取土地的手段。房屋拆迁补偿实际上应涉及两部分：一是基地使用权补偿；二是房屋及其他附着物的补偿。在房价日趋上涨的情况下，上世纪末制订的补偿评估标准与市场价格相去甚远。居民拿到补偿款往往买不起房，房屋安置则是远离城区，居民因丧失了在城市的交通、就学、就业的种种便利而心怀不满。
3、工作的问题
一些地方政府部门的规划总是随地方长官意志而变化，造成被拆迁户回迁不能，居无定所；
违规拆迁、强行拆迁，工作不细致，粗暴地对待拆迁户；
缺乏位置适中、房价适中、配套完善的拆迁安置房；
在拆迁矛盾中，居民提出的问题没有获得令人信服的解释。对背景材料分析可以看出，在拆迁矛盾处理时，被拆迁人提出很多问题：公民私有产权保护问题，土地使用权的补偿问题，拆迁的司法裁决问题，政府文件的公开问题，强制拆迁的合法性问题，评估和补偿的标准问题等等都非常尖锐，目前立法上也没有很好地解决，拆迁工作人员因为没有也不可能有法学家的法律素养而难以解释清楚。
对拆迁居民的持续上访，不能拿出有效的措施。通过强制拆迁虽然终于完成了拆迁，但是一些被拆迁户持续的上访仍然无止无休。这些被强迁的居民经常性地在重大节日或政治活动前后还群体到北京上访。而解决上访问题成为了区政府、街道的政治任务，一旦上访就必须派人领回，不仅花费着政府巨大的人力、物力、财力，而且领回上访人员后，找不到有效的办法来解决问题。本来被拆迁人的利益相对方是拆迁公司，现在却由政府来裁决，政府无论是妥协还是强硬都处于两难的尴尬境地。
4、法律的问题
强制拆迁前后，居民选择上访而不是求助于司法救济。司法是社会矛盾的最后一道防线，为什么被拆迁人直接越过司法救助而去寻求不达目的誓不罢休的上访呢？为什么其他民事纠纷居民基本上还是以司法救济为最终手段呢？这样的选择不得不令我们反思：司法救济途径是不是出现了问题？笔者认为现实的确如此。一方面，拆迁成为政府行为后，从民事纠纷转化行政纠纷，意味着居民不满拆迁补偿安置如果要寻求司法救济，就要告政府，而法院又受制于政府，使老百姓不敢相信法院。另一方面目前我国行政诉讼法本身也决定了居民不可能从法院得到他想要的结果。公民起诉的目的无非是想得到在他看来更为合理或更多的补偿，然而法院审理行政案件只是机械地对具体行政行为是否合法进行审查，而对具体行政行为是否适当则基本不予审查，即使法院认为拆迁行政裁决或行政强制不合法也只作出撤销的判决，补偿安置争议仍需回到作出裁决的原行政机关处理，公民即使胜诉即得不到他想要的结果。
从全国大部分城市的私房拆迁工作实践中看到，主要有两种相互联系又相互抵抗的现象同时存在，透过这种现象来分析我们的立法，有两个问题就出现在我们的视野，即：私房所有权保护理念的初步复归和私权保护的缺位。
私权保护是指在民法平等、意思自治、诚实信用以及禁止滥用权利等原则的基础上，对私权加以确认和法律救济。现实生活中私权保护理念存在的严重缺位现象可以做一般性的概括梳理：第一，行政管理观念取代了私权保护应有的地位；第二，公权力任意干涉私房所有权人的权利行使；第三，债权相对性的基本规则被肆意抛弃；第四，当事人之间意思自治的自由被任意限制；第五，私房所有权人的利益被虚假公益目的所侵害却难以获得法律救济；第六，对拆迁人应履行义务附加条件的非正当性。
5、民众道德和素质的问题
少数被拆迁户漫天要价是“拆迁难”的又一突出体现：或者是无利益矛盾冲突，或者无理取闹、漫天要价、煽动闹事，甚至发生个别“黑道”捣乱现象；
留念现有居住区的人文环境，不愿意变更和转变现有的邻里关系和生活习惯；
有被拆迁户人员的财产继承、分割等家庭内部矛盾或者所有权和使用权之间的分离一下子难以解决；
有的甚至是突破了法律和道德的底线。
三、实现城市私房和谐化拆迁的对策和建议
（一）定性必须清楚
城市私房拆迁是一种复合行为，拆迁的目的不是土地上的房屋及其他附着物而是征用土地。拆房只是手段，征地才是目的。就目前的拆迁而言，其实包括性质不同的两个层面：一是为公共利益的需要征收土地使用权，属于公用征收；二是为商业用途而取得私人土地使用权，应是民事交易。很显然，这两种拆迁性质完全不同，第一种公用征收拆迁，作为私人必须服从公共利益，然而将私人的不动产收作公用的公权力行为给私权造成了特别牺牲，政府当然应予以补偿。第二种商业用途拆迁是一种民事行为。虽然国家对土地享有所有权，然而现使用权人已通过某种对价获得了使用权，土地所有权人有义务尊重使用权人的权利。当取得土地的目的是为了纯粹的商业目的时，使用权出让的决定权应属于现使用权人而非行政机关。
对于何者是公共利益？对城市拆迁来说如何划分公共用途和私人用途？旧区改造算不算公共利益？在相当一部分情况下，很难对此进行界定。即使在西方国家，公共用途和私人用途也经常被混淆在一起。例如，政府征用的土地是用于公共住宅计划、社区重新开发等，这必然伴随着实质上的私人利益、商业开发与商业投资，但通常仍被视为公共用途。但不管如何，其土地征用的用途还是限于慈善事业、教育、科学用地等公益事业。所以，必须对公权力取得土地的用途进行严格限定，政府不得为纯粹商业目的动用公权力取得土地。旧区改造是不是为了公共利益？这要作一个具体的分析。对于危棚简屋的改造应属于公共利益的范畴，这里有几点理由：第一，存在着人身安全的危险。就当代社会意识而言，保障人身安全属于公共利益；第二，保障人身安全是当代政府的重要职能之一；第三，解决安全问题最根本最彻底最有效办法是旧区改造进行拆迁；第四，实现居者有其屋，尽可能改善居民的生活条件也是当代政府的职能；第五，实行旧区改造的结果能够实现以上公共目的，亦即居民解决居住危险和居住困难；第六，被拆迁居民利益损害（包括直接利益和间接利益以及可期待利益等）不应超过政府所要实现的公共利益，具体到旧区改造则至少是不超过其通过旧区改造获得的利益。同时，我们还可用民主程序来防止公权力滥用公共利益原则，可以通过健全的公众参与机制，把权力交给地方的人民，充分尊重民意。
（二）程序必须到位
由于拆迁性质的不同，其合法性获取的方式也不相同。对于公用征收拆迁，至少要经过这样几道程序：
第一，需要用地的单位向政府相关主管部门提出申请，申请要论证其项目为什么属于公益性、公益目的、为什么选择这个地块而不是别的地块、损害哪些居民的哪些利益、如何进行补偿等问题；是否符合城市发展的总体规划。
第二，政府主管部门接受申请后，初步认为可行，则征求受损居民的意见，召开听证会；
第三，政府主管部门在汇总各方意见的基础上，报请政府首长（县长、区长、市长、省长等）通过办公会做出决定是否批准，决定要送达有关当事人并予以公布；
第四，利害关系人及相关团体如果不服政府决定，可以提起行政诉讼，寻求司法救济，由法院做出最后裁决，法院的终审判决是最后的决定，所有机关和人员都要无条件服从。
对于商业用途拆迁，主要是拆迁人与被拆迁人之间的民事关系，从法理上来说，拆迁人能否获得拆迁权取决于被拆迁人是否同意。但当个别人所有权的绝对行使影响到大多数人的利益时，就应受到限制。所以，决定拆迁与否应该引入民主程序。
（三）操作路径正确
根据城市拆迁是公共利益还是商业利益的不同性质，我们也按照对比的方式对拆迁的操作路径进行分析。
1、拆迁主体。对于为公共利益而进行的公用征收性质的主体是政府，拆迁属于行政行为，拆迁合同属于行政合同，一方主体是政府，另一方为被拆迁居民。当然政府可以授权有关组织进行，但其权利、义务都要归结于政府。对于商业性质的拆迁主体是企业或者个人，拆迁属于民事行为，拆迁合同也属于民事合同。
2、补偿原则和范围。对于商业用途的拆迁属于市场交易行为，一方要获得土地使用权，当然要付出对价，对价的范围应由双方协商决定，但至少要包括被拆迁人土地使用权的对价、被拆迁房屋的对价以及可期待利益的对价。这里适用的原则是市场经济的对等、有偿原则。对于公用征收拆迁，适用的是补偿原则，属行政补偿的范围。我国《宪法》第10条第3款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这是补偿原则的宪法依据。房屋拆迁补偿实际上涉及三个部分：一是基地使用权补偿，这是房屋拆迁补偿的根本；二是房屋及其他附着物的补偿；三是居住条件的改善。对危棚简屋的旧区改造目的而进行公用征收行为，还要遵循行政救助原则，即如果被拆迁人非常贫困，给予被拆迁人的补偿还要多于被拆迁人损失的利益。
（四）强制拆迁以及裁决主体明朗
在城市私房拆迁中，被拆迁人拒绝拆迁或者始终不接受拆迁条件，如何处理是关键。就目前实际操作而言，是由拆迁人提请政府主管部门进行行政裁决，最后进行强制拆迁。然而正是由于强制拆迁，诱发了许多恶性案件以及大规模进京上访，也使许多学者对房屋拆迁产生责难 。
根据前面的分析，公用征收拆迁是基于公共利益而进行的行政行为，协议属于行政合同。因为其行政性，在这种合同里，相对人的缔约自由权受到限制，即相对人不再具有是否缔约权、同谁缔约权，保留的是决定契约内容的权力。因此，在拆迁补偿协议中，被拆迁人不能拒绝签订拆迁协议，也无权选择与政府以外的主体签订拆迁协议，只有就补偿方式（房屋还是货币）、补偿的多少进行商谈。即使就补偿范围与补偿标准而言，政府仍然是占主动的，并不是说被拆迁人要价多少政府就应给予多少。反过来，政府制订补偿范围和补偿标准要合宪、合法、合理、合情。如前所述，补偿范围至少要包括土地使用权、房屋及其他附着物，甚至包括间接损失和可期待利益，就补偿标准而言，对土地使用权的补偿要考虑级差地租、对房屋补偿要依照市场价值标准 。然而，如果政府给出了上述的合理、公平的补偿，个别被拆迁当事人仍然不接受，政府是否可以强制被拆迁人缔约，即政府可否进行行政裁决？目前立法和实践中是由政府进行裁决的，但我们认为要坚决改变，理由是：
第一，从拆迁补偿属行政合同的性质来说，虽然具有行政性，但还是具有合同性，如果政府可以裁决政府自己提出的协议条款，就连相对人的决定契约内容的权利也剥夺了，等于全部剥夺了相对人的缔约自由权，那么拆迁协议在性质上就不再属于行政合同，与行政处罚几乎没有什么差别，丧失了政府行为的正义性；
第二，从行政裁决的性质来说，它属于行政司法的内容，它裁决的纠纷的主体都是民事主体，不能对一方是政府机关的行政行为进行裁决，因此行政裁决不能裁决公用征收拆迁补偿纠纷；
第三，从一般法理原则来说，在目前的拆迁裁决中，政府既是一方当事人，又做裁决人，即自己做自己的裁判，不符合现代法治原则。
那么，对这种情况如何解决？参照西方国家处理这类原则的办法，笔者认为，应当遵循司法裁决原则。政府或者受其委托的部门和被拆迁人都可以向法院提出起诉，由法院判决被拆迁人是否应该接受政府提出的补偿条件。司法裁定了被拆迁人与政府的拆迁安置协议，这是一份司法裁决，当事人必须予以执行。如果被拆迁人不执行法院判决，再进入强制拆迁程序就无可非议。
（五）转变政府职能
十六届六中全会强调“建设服务型政府，强化社会管理和公共服务职能”。从目前构建和谐社会的总体要求上来看，政府职能“不到位、缺位和越位”是突出问题。生产要素市场化程度低，导致政府充当要素资源配置的主角，不完善的干部考核体系和财税体制，激励政府充当地方经济活动主角并采取粗放扩张的方式追求经济快速增长；出于利益的考虑，一些政府部门对不必要的审批权难以割舍，政府审批和行政管制仍然过多。这些都影响了市场在资源配置中基础性作用的发挥，使经济增长方式转变举步维艰，同时又使政府难以投入足够的精力和财力去履行社会管理和公共服务的职能，影响民生改善，所以必须抓住问题的症结而锐意改革，使政府尽快从“投资政府、经济管制政府”转变为服务型政府，从而服务市场、惠及民生。同时站在科学发展与和谐发展的高度来努力加强“两个能力”建设，不断联系实际地创新工作方法，不断地提高政府的公信力、创造力、亲和力和执行力。
在城市私房和谐化拆迁实践中，我们有一些体会：
第一，牢固树立依法拆迁的指导思想。
第二，大力宣扬支持旧城改造光荣，弘扬为旧城改造作贡献的精神，鼓励、奖励按期搬迁。
第三，积极主动地介入被拆迁人家庭内部矛盾纠纷，妥善地运用亲情伦理关系化解纠纷。
第四，深入调查研究，建立信任、感情。
第五，矛盾纠纷要分门别类，采取不同方式方法解决。对于遗产继承一般不宜实施产权置换，要动员继承人通过公证进行遗产分割；对于共有产权房屋要动员其共产人尽早协商，必要时帮助联系承租过渡房，帮助申报经济实用房；对有购买商品房倾向的住户，帮助联系购买商品房。
第六，搬家时间要尊重民俗、巧妙地利用民俗。
第七，妥善处理历史遗留的违规建筑问题，特别是那些违规建筑已成为贫困家庭的生活来源和保障的现象，确保政府的相关保障政策落到实处。
第八，耐心细致的宣传解释。从被拆迁房屋区位基准价、被拆迁房屋的用途、建筑补偿面积、经济实用房政策等相关拆迁内容方面进行。
（六）提高公民道德素质
公民的道德素质是追求城市私房和谐化的重要基础。共同的价值追求、良好的道德素养、丰富的法律知识和对社会的认同感的宣传、教育是一项长期的、复杂的、系统的工程，尤其是一定的物质文明基础之上加强精神文明建设的任务任重道远，“只有落后的领导，没有落后的群众”应该是我们包括城市私房拆迁在内的各项工作中永远记住的命题。因为我们的宗旨是为了人民群众，我们的力量来源于人民群众，我们就必须地努力提高公民的道德素质，我们就应该去改造、去引导、去团结和率领人民群众共同建设美好家园。
（七）完善法制建设
萨维尼在他的《论立法与法学的当代使命》中写到，“与一个不健全的立法体系相伴的，乃是不合规律的法律原则。”
作为上层建筑的法律法规，应该随着社会和经济的变化与时俱进。对于我国现行有关拆迁方面的立法，有几个方面必须加以完善。
1、严格把握“城市房屋拆迁的社会公益性”
第一、在城市房屋拆迁的目的方面：社会公益来源于民众“私益”，因此，社会公益应当是直接造福于民众，而非是首先造福于商人、间接造福于社会民众。
第二，在城市房屋拆迁的法律效力方面：城市房屋拆迁应该使得原房屋所有权人的财产价值获得保值或升值。相反，有相当的房屋所有权人的财产价值被“合理合法”地蒸发掉了，以“社会公益”为理由似乎很难说服人。
第三，在城市房屋拆迁的文化效应方面：一个城市的房屋建设是以实物的方式体现着这个城市的文化。城市房屋拆迁可能带来新文化现象也可能使城市古老的文化丧失殆尽。一个城市经过漫长历史演进所形成的文化，因城市房屋被肆意拆除而消失，很难说是“社会公益”的体现。
2、妥善处理好两个关系
第一是私权本位与社会本位的关系。
房屋所有权归属于个人，是人类社会极为古老的、普遍的具有自然法性质的社会现象。鉴于财产所有权的民法性格，使得私权本位的理念被置于私房所有权保护理念的核心地位，私权本位应当是私房所有权保护的基础理念。
社会本位是20世纪法学理论演进过程中人们对私权极端化反思的结果。但是在我国，社会本位的过度膨胀使得个人财产所有权的空间被压抑至极为狭小的空间内。作为一个历史现象，现在的我们对20世纪下半叶发生的个人财产所有权的某些“蒸发”情形是不能控制的，但是，我们应当从历史现象中去透视、去反思，以期获得我们这代人应有的法律理智。毋庸置疑，对历史现象的反思已经使我们有所警悟。
透过城市私房拆迁的社会现象，我们认为事实上就是私的利益与社会公共利益的协调。在梁慧星主编的《中国物权法草案建议稿》中，对公共利益作出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”这种列举式的说明比较清楚，但是抽象性较差，难免挂一漏万。经济活动是否能够属于社会公共利益却不易判断，虽然经济活动可能间接涉及社会公共利益，但是直接目的是否就是为了社会公共利益并不能完全肯定，起码经济活动的非商事性质就首先难以肯定。所以经济活动不宜被纳入社会公共利益的范畴。
当城市私房拆迁是为了使得直接体现社会公益目的的建设项目顺利进行时，如在城市中修建或扩展道路、新建或者改造医院、学校等社会公益设施、新建或者改建公众免费休闲、娱乐场所、修整城市绿地以改善城市居民居住环境等，私房所有权人的私权在获得公正补偿的情况下，应当将自己的利益放置于社会公共利益之下。私权不仅仅具有受到法律保护的利益，还负有一定的社会使命和社会的义务。同时，在城市私房拆迁过程中，为了防止社会公共利益被滥用，不仅应当要求拆迁是以社会公共利益为目的，而且必须是拆迁的直接目的。任何城市私房拆迁活动的进行，都需要这样一种考虑，即“剥夺所有权在任何情况下都不能是单纯地增加国家财产的手段，否则剥夺私人财产的行为是不正义行为”。
如果城市私房拆迁是以商事活动为直接目的的，即使是政府也不得以任何强制方式获得他人财产或者任意降低或减少他人财产的价值，而只能以合同方式通过协商进行。在我国现实生活中，城市私房拆迁往往超出公共利益的目的，甚至以公共利益作幌子，实际是为某些团体甚至是个人获得盈利而滥用房屋拆迁权力，严重侵害了民众的财产私权。例如为了进行土地市场的开发、为了房产市场的开发、为了建成一个获得更大利润的商业区、为了提高某一企业的生产能力而进行厂区扩建等等，或者为了将土地作为资本进行运作之人，看中了一个地区所具有的历经百年而形成的重大商业价值，虽然不是直接以公共利益为目的，但是却通过城市房屋拆迁的途径，迫使已经在这个地区居住已久的人们“服从”私房拆迁的安排。他们所获得的补偿，与商事目的的拆迁人因拆迁所获得的利益相比，可能是天壤之别。这种现象反映出我国现行的城市私房拆迁制度中的理念混乱、制度不合理、藐视私权等非法律理性现象，其深层的主要原因是私权本位与社会本位之间的关系非法律理性的失调。
第二是私权平等保护与拆迁效率的关系。
“保障城市建设顺利进行”被视为城市房屋拆迁立法的三个目的之一，显然，私权平等保护与追求“城市建设项目顺利进行”的目的之间存在着平等与效率的矛盾。
效率是什么?效率是经济学上的概念，效率的价值判断首先是经济学上的判断，而经济学上的判断对法学的判断有着重要的影响。从经济学家的观点来看，效率概念与对经济生活中所有成员福利状况的关切有密切联系。根据世界著名的经济学家维尔弗雷多•帕累托(1848-1923年)极有影响的“帕累托最优配置”理论，如果没有一个人可以在不使任何他人境况变坏的条件下使得自身境况变得更好，那么就必须关注资源的有效配置。在资源有限的情况下，“一个人使得自身境况变好的惟一途径是从他人那里拿走资源，从而使得他人境况变坏。”这就是“帕累托效率”理论。与此同时，经济学家也关注社会成员利益的平等取得，美国著名的经济学家阿瑟•奥肯认为，平等与效率之间存在着一种互为代价的替换关系，难以两全，只能顾其一端，有所侧重。为了强调平等，就得牺牲效率，如果为了强调效率，就需要允许不平等的现象存在。
虽然从法律的角度不可能消除平等与效率之间的矛盾，但是，坚持私权保护理念应当是法学尤其是私法学应有的价值观。效率应当建立在私权平等保护的基础上，以无正当理由或者无法理依据地损害他人应当获得保护的私权为代价产生的效率，并非是法律应当给予保护的效率。在法学上尤其是在私法学上，根据私权平等保护的理念，强调任何人对其财产的获得必须“取之有道”。即使是在资源十分有限的情况下，即使是在一个人欲使自身境况变好的惟一途径只能是从他人那里拿走资源，从而导致他人境况变坏时，也必须是以他人自愿接受自身境况变化为前提，或者是法律出于社会公共目的和为了维护社会公共利益而适度强制所致。那种并非是为了社会公益的私房拆迁却要求被拆迁人必须“服从”的观念，表面上是维护了城市建设顺利进行的需要，但是在法律的制度价值判断上却丧失了其应有的定位。
3、弱化行政管理，强化法治理念
从法学上讲，尤其是从不动产所有权的法律制度上讲，“管理”应当被理解为系指通过依法或者依授权得以对不动产所有权的行使提供协调、组织、利益分配等服务活动的过程。从这个角度出发，突出的是“管理”对权利人利益的协调，以及为权利人服务的功能。归结为一句话：管理是手段，管理应当以“服务”为内涵。著名哲学家马克斯•韦伯(1864-1920年)在其极有影响的作品《经济与社会》中对以行政管理为目的的现象进行了如下的评价：“所有私人的利益不是作为有保障的主观的权益要求，而是仅仅作为那些规章效力的反映才有获得保护的机会，那就不存在‘私’法了。当出现这种情形时，整个的法都溶解到行政管理的一个目的上：‘政府’”。如果是这样，以行政管理来替代私法便具有了十分冠冕堂皇的理由，显然，这与法治社会应有的张扬人权的法治观念背道而驰。
工作实践中也遇到这样的尴尬，那就是在拆迁进入相持阶段后，拆迁公司基本上处于停滞状态，存在着等政府裁决的情形。在此阶段，拆迁公司往往以要价过高为理由不再与被拆迁人进行商谈，等着政府裁决。出现这种情形，其实也怨不得拆迁公司，因为《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定：“在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。”我们认为这是立法的遗憾。
拆迁矛盾激化后，政府立即处于前台，拆迁公司却转到幕后。到后期，被拆迁人多次大规模上访，矛盾处于激化状态。在处理矛盾过程中，政府、街道站在处理矛盾的第一线，为了接回、控制上访人员动用了大量干部以及物力、财力，拆迁公司则处在二线。当事人就补偿产生的争议本来属于民事主体之间的民事权益纠纷，却转化成居民与政府的对立。产生这种问题，一方面是因为我们的制度安排中，由行政机关通过其征用、收回使用权、颁发拆迁许可证等公权力行为将土地（使用权）从现在的使用权人移转至要获取使用权的一方，而无需和现使用权人协商，使民事交易过程的土地使用权取得过程变成了一个行政过程；另一方面也因为信访属于政府处理的事件，制度安排使我们更关注信访行为本身而不是它的原因。
城市私房拆迁实际上是包括土地、房屋等诸不动产所有权人或者使用权人在行使其各自物权时发生的一种现象，这一现象的发生由于涉及不同的主体，故需要管理机构加以协调。但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的。
4、强调债权相对性的基本规则。
债权具有相对性是债权的主要特征。因为从法律关系的角度分析，一个债的法律关系的债权人，其请求权仅可以对同一法律关系中特定的债务人行使，不能直接对该债的法律关系之外的第三人主张。根据社会经济发展的需要，现代债的理论确认了债的扩张，但是，其限于需要给予特别救济的某些特定相对人，如享有报酬请求权、海事请求权的债权人，再如因非公示性的私房买卖极易遭到利益损害的私房承租人(立法确立了“买卖不破除租赁”的规则)等。这种现象的发生之价值判断在于：在法律认为必要的情形下，给债权实现以强化性保障。
在城市私房拆迁中，是否存在突破债权相对性的必要性，值得思考。我们首先看一下现行的立法如何界定城市私房拆迁的法律关系当事人，“拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”至于订立合同的方式，如拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立还是分别订立拆迁补偿安置协议，各个地区的立法规定不完全相同。但现行立法将“拆迁当事人”与“房屋拆迁法律关系的当事人”混为一谈。这不能不引起我们的思考：
其一，被拆迁的私房承租人是否应当成为私房拆迁法律关系的当事人?就法律关系而言，被拆迁私房的承租人并不是房屋拆迁法律关系的直接当事人，其仅因为与出租人的租赁法律关系，以及由于其所承租房屋即将被拆迁的事实而成为与房屋拆迁有着利益牵连之人，但是，严格讲，作为利益有牵连的被拆私房的承租人与拆迁人没有任何直接的法律关系，该承租人对私房拆迁人没有直接的补偿请求权。承租人的利益只能通过租赁合同的约定或者法律对租赁行为的规定加以解决。
其二，私房的承租人是否需要享有如同“买卖不破除租赁”那样的特别规则的保护?为了保护房屋承租人的利益，现代立法特设了“买卖不破除租赁”的特别规则以助房屋承租人。但是，在城市私房拆迁中，没有因未有事先公示而导致承租人不利益的可能，因为在私房被正式拆迁之前的相当长的时间内，拆迁人即必须根据法律的规定申请拆迁许可证并进行公告。与此同时，拆迁人还可以凭建设用地规划许可证，向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。暂停办理有关手续的期限不超过一年。区、县房地局收到建设单位申请后，应当在拆迁范围内以公告形式公布暂停办理有关手续的事项和期限。多种渠道的正式信息和较长时间的公示，完全可以使私房承租人有时间采取相应的准备。因此，结论是对私房承租人无需采取“买卖不破除租赁”那样的特别规则。否则，将导致私房所有权人的利益损害。
其三，被拆迁私房的所有权人是否应当承担必须照顾承租人的社会福利义务?一些地方立法规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这意味着在私房拆迁时，私房所有权人希望解除租赁合同而承租人不愿意解除，则所有权人不仅不能解除，且还必须放弃获得货币补偿的请求而只能得到所有权调换的房屋，并必须将该房屋继续租给同一个承租人。显然，这已经不是私房所有权人的一般法律义务了，这完全是一种社会福利给付义务。现行立法强制财产所有权人承担应当由政府承担的社会福利义务，显然走得过远。
其四，行政立法是否有权赋予政府可以过多地介入私法法律关系，是否可以允许拆迁人直接将私房所有权人的利益分割给承租人?在现行房屋拆迁立法中，政府通过行政立法，直接将房屋承租人置于与被拆迁人同等法律地位上共同加以调整，甚至授权拆迁人可以将房屋所有权人与承租人之间符合法律规定的约定抛掷一边，由拆迁人直接与私房承租人订立拆迁安置协议，不仅使得所有权人的没有违背法律禁止性规范的意思表示难以获得保护，而且其应当获得的利益由拆迁人直接切割给承租人。政府的职能是为了“促进某种公共目的”，但是，这一职责并不能构成政府可以任意直接介入民众通过意思自治完全可以解决的事务中的理由，因为“公权力量的行使只是作为私人自由生活的协调与保障而存在的。”
我们认为：公权应当处于幕后，对老百姓的日常生活应当尽量地体现“无为而治”的理念。实际上，政府通过民法进行的控制，是一种比较适度的控制方法。债权的相对性被突破，应当符合法学的规律和私权保护的基本精神。
5、增加私权人对建设项目的立项知情权。
私房拆迁的目的与建设项目的目的不可分离。作为房屋所有权人，应当享有导致其原有房屋被拆除的建设项目的知情权，这个知情权与其房屋所有权的存在密切相连。但是，在我国有关房屋拆迁的法规明确规定必须向被拆迁人公示的内容中，并不包括需要拆迁房屋的建设项目的直接目的是什么，使得房屋所有权人在判断该建设项目是否直接为了社会公共利益目的上，处于信息不对称的状态。
6、增加私权人对非社会公益拆迁的异议权
在城市已有房屋的地区进行建设，与在没有建筑物的土地上进行建设是不同的，因为它涉及诸多的私权人的利益，“为城市建设的需要”并不能成为可以肆意侵害个人利益的合法借口。因此，私房所有权人不仅应当有建设项目是否直接具有社会公益目的的知情权，而且对非以社会公益为直接目的的建设项目，有拆迁异议权。
