通过为物业管理企业提供法律服务，深感物业管理企业在为住宅小区提供物业服务的同时面临着大量物业费纠纷的困扰，现根据我们在担任物业管理企业法律顾问时处理物业服务收费纠纷中所遇到的问题进行总结，以期为物业管理企业收取物业管理费提供新的角度与思路，最终利于建立和谐的物管关系。根据我们的服务体会，总结如下攻略：
一、细分服务项目攻略
物业管理的服务内容包括若干项目，在物管企业与业主委员会签订物业服务合同时建议对各项目进行尽可能的细分，在区分责任时即能有明确的界定标准。如合同中物业管理事项约定公共环境的治安、消防安全管理在服务项目中的所占比例为10%，如在物业服务过程中出现业主对物管企业在该服务方面提出异议时，则该比例将可能作为物管企业承担责任的比例标准，同时在物业服务合同中还可以约定出现相应争议时，业主方最多在上述比例幅度范围内缓交物业管理费，而无权全部拒交。
服务项目进行上述细分后，在可能的司法程序及企业与业主的协调中将发挥明确责任的作用，有利于各项争议尽速解决。
二、物业服务收费方式攻略
物业管理服务费用的收取是物业管理服务合同的重要内容，建议合同中约定物业管理费的具体支付方式可由业主灵活掌握采取按月收取和按年收取或按季度收取等方式，同时约定按年或按季度收取在价格上的适当优惠。目前大多物业管理企业采取的按月收取的方式，一方面使物管企业的管理成本增加，另一方面客观上也增加了欠费业主的数目。
该收费方式一方面符合各业主的个性化需要，另一方面也从时间上使物管企业的资金相对宽裕。
三、联合催收攻略
在物业管理合同约定业主委员会的协助收取物业管理费的同时，应增加对欠费业主以业主委员会与物业管理企业联合进行催收的约定，甚至要求业主委员会在小区公告栏中对欠费业主进行公告催收。
该催收方式另一方面的意义在于，由业主委员会联合进行催收的事实，在法律上能有效保障物管企业的诉讼时效。
四、法律催收攻略
如在经过书面催收通知，业主无正当理由仍拒不付款，物管企业应在有效时间内通过法律手段向业主主张权利。物业管理企业可要求企业法律顾问以律师事务所的名义向业主发出《律师函》，也可以选择向法院申请支付令或向法院起诉来进行处理。
鉴于物业管理企业服务的特殊性，即使当前解决了收费问题，企业以后仍然需要与业主维持良好的关系，建议物业管理企业慎用，尤其不适合向大多数业主采取这种方式，以免与大多数业主产生对立，为以后物业服务的延续性形成障碍。
五、价格调整攻略
现实生活中，物业服务合同到期后，因为物业服务价格问题无法达成一致导致双方的合作无法延续的情形较多。按规定，物业服务合同到期后，双方权利义务终止，业主委员会可要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。由于物业服务的升级及通货膨胀等因素，物业管理企业往往需要对价格进行调整，但业主委员会不同意价格调整。为此，现实中很多物业服务企业以拒绝退出、移交。从目前的司法实践来看，被“出局”的物业服务企业采取“赖”的办法没有法律意义，无法形成事实上的物业服务关系，有可能“赔了夫人又折兵”。因此，建议物业服务合同签订时即应当明确物业管理企业的优先服务权，并约定合同终止后物业服务企业继续服务时调整价格的幅度范围，以利于价格调整有约可依。
上述方式从一定程度上能为物业管理企业要求提高物业管理价格，保证企业适当利润提供保障。只要物管关系和谐，加上事先的约定，物业管理企业一定可以取得与其高服务质量相当的高报酬。
(注：作者系湖南金州律师事务所房产地产专业律师)
