房地产市场的兴旺，加上人民币升值的潜力，吸引大量外资欲进军大陆市场，而长沙作为中西部发展的主要城市之一，成为外商关注的重点地域。为了提供尽善尽美的法律服务，我们近日走访了湖南商务主管部门，外汇管理部门，国土部门，中国银行等机构，初步摸索出目前外商进入湖南长沙房地产市场之路径，作一简要分述，以起到抛砖引玉的作用。
首先，外商要成立外商投资的房地产企业，目前可行的有两种方式，一种是通过申请设立新的房地产开发企业，其基本条件是必须有一个房地产项目才有可能获得批准，根据商务部和外汇管理部门的最新通知要求，最低限度也必须有与土地使用权人或国土部门的预购土地协议，才有可能获得设立公司的批准；另一种方式是通过并购现有的内资房地产开发企业，这种方式是最大难度是找个合适的目标公司作为并购对象并不容易。
审批部门也是外商通常要考虑的问题，根据目前的审批管理规定，如投资国家鼓励类的普通住宅的开发建设，投资总额1亿美元以下的外商房地产企业省级审批机关有权审批；如投资国家限制类的高档别墅建设等，投资总额5000万美元以下的省级审批机关有权审批。如超过以上投资总额的，应当由中华人民共和国商务部批准。
第二，要设立房地产开发企业，首先要考虑外资如何进入的问题。现在国土部门对购地的要求是必须有人民币进入其账户，才有可能为外商提供竞买土地的资格，如此一来，如果外商要购买土地，其必须向外汇管理部门申请设立临时账户，并要保证结汇能得到批准。问题是，目前国家外汇管理部门批准账户的设立，相当严格，而且对于结汇要求相当严格，不符合用途要求的，绝对不可能办到结汇手续。为解决外汇资金进入问题，很多外资考虑由外商向国内银行开信用证或保函，由国内银行进行融资，但在我们详细了解后，发现国家为限制短期热钱进入，对各种外汇进入都限制极严，基本上行不通。
按照通常理解，外资进入中国房地产市场是可以分期注入资金的。国家对投资总额和注册资金的比例还作了专门的规定，然而事实上，国家外汇管理局专门有规定，“对2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续”。也就是说，房地产市场是不允许举借外债进入中国房地产市场的，对于房地产来说，其实所有投资都必须以注册资本金进入，所谓的投资总额已没有过多实际意义。所以在房地产市场需要大量密集型资金的情况下，目前外资最好直接将全部或大部分注册资金进入中国，才有利于房地产项目的开发。
第三，设立房地产开发企业，要考虑开发能力问题。如新设立开发企业，其只能取得暂定资质，开发范围很有限。各级资质对注册资本、从事房地产开发经营的年限、房屋建筑面积，完成的房地产开发投资额、建筑工程质量合格率达、上一年房屋建筑施工面积及专业管理人员有一定的要求。虽然湖南省建设厅颁布的《湖南省房地产开发企业资质管理实施细则》第十二条规定，“对确有正当理由、并采取相应措施后需要超越资质等级证书范围承担开发业务的，要根据开发规模，按资质审批权限由建设行政主管部门单项审批同意”，但事实上，真心想投资开发项目的外资，为了尽快进行房地产开发，往往考虑要并购现有企业，特别是具有二级或三级资质的房地产开发企业，以规避开发范围的问题。
第四，房地产并购的风险如何能规避问题是外商关心的重大问题。相比之下，收购一家房地产项目公司股权的并购风险相比直接买地的资产并购风险大，但是这些风险是可以控制和降低的，首先在选择并购对象时，可以寻找经营活动较少或者已开发项目债务及纠纷相对较少的公司，这样可以最大程度地降低目标公司存在外债、担保等各类隐性债务，进而降低并购风险。其次，在并购前期的律师尽职调查阶段，可以通过律师详尽的尽职调查，最大程度地发现目标公司存在的各类债务。尤其可以通过向相关行政机关、金融机构进行查询，核实目标公司诸如金融信贷、税收债务、各类不动产与动产的担保等问题。再次，可以通过与股权转让方在并购合同中设置隐性债务担保条款或者另行签订对目标公司资产和债权债务状况的陈述与保证协议，就并购前目标公司存在的各类债务包括隐性债务进行担保或转嫁，由股权出让方进行风险担保或承担。另外，还可以在受让前实施公告，以公告方法告知不特定的债权人，以防范并购后面临股权转让方潜在债务的债权人主张权利。通过这些措施和途径，可以有效地防范和化解股权并购风险，进而实现迅速而有效地进入中国房地产开发行业之投资目标。
我将在为外商直接运作房地产项目过程中，继续关注外商投资的诸多问题，以期有所启发。
