按照我国土地法律体系，只有在国有土地上才允许进行项目建设，随着土地出让制度的发展，划拨取得土地的方式被限制应用于有国国家机构建设等非常有限的范围之内，出让土地成为取得商业土地的唯一方式，而国有出让土地的价格与我国的土地出让方式息息相关。我国国有土地使用权的出让方式经历了两个阶段的演变，以2002年7月1日国土资源部公布施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》为界线体现国家对土地方式的不同态度。
1990年5月19日国务院发布施行国务院55号令，其中第13条规定土地使用权出让可以采取的方式为（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。从此规定可以看出，该阶段主要采用协议为主，招标、拍卖为辅的出让方式。以国务院55号令的公布实施为标志，我国土地使用权有偿使用制度刚刚建立，同时也反映了我国土地有偿使用在当时的状况，即以土地协议方式为第一种，招标和拍卖被排在协议方式之后。之后，土地市场开始形成，土地有偿使用制度深入人心，十分迫切需要建立公开、透明和公平的土地一级交易市场。《中华人民共和国城市房地产管理法》随之于1995年1月1日生效，在该法律中国家立法机关以基本法律的形式规定了土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，并且明确规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用的，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。鉴于当时现实形式，虽然在条款中采用了“可以”、“有条件的”、“必须”等字眼，且在该法条中同时规定没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。但在对出让方式进行排序时，将“拍卖”、“招标”排在“协议”之前，与原国务院的“55号令”形成了鲜明的对比，反映了我国土地一级市场从非公开到“阳光”交易的演变，体现了国家对土地出让方式的明显倾向。
与原有的规定明显不同而成为明显分水岭的是，2002年7月1日国土资源部公布并开始施行了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该规定第4条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前期规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”这是最具有典型意义的体现出了国家对土地出让方式强制要求的规定。2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》第3条规定：“出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖和挂牌方式外，方可采取协议方式。”大大压缩了协议出让方式在实际上的运用，从而达到保证土地使用权一级市场交易的公开、公平、公正，防止“暗箱操作”，遏制腐败。为加强实施力度，2004年，国家规定了“831”大限，坚决杜绝了各地政府以历史遗留问题为由采取任何变通方式协议出让商业用地。
至此，采取招拍挂等公开方式出让国有土地使用权成为了政府出让商业用地的唯一方式。2007年出台的《物权法》以基本大法的形式明确：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。同年9月28日，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）出台，对原有《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》作了修订，进一步明确将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围。现有这些规定在原有基础上，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，更充分体现了公开、公平、公正的原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度发挥市场配置土地资源的基础性作用。
与项目开发及土地取得成本另一个重要方面是拆迁成本问题。刚修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋征收等进行了调整，在第一章“总则”中增加一条，即：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”体现了国家关注民生的要求，同时也使房屋拆迁等完全纳入了法制化轨道，相比以前需要投资者支出更多成本。
不可否认，在国家对土地出让和房屋拆迁等进行规范以前，作为投资者在进行房地产开发攫取巨额利润最重要的原因是土地的巨额黑洞和对农民的补偿不到位形成的非正常商业利润。鉴于我国土地的国有性质，国有土地已经成为目前最大的一笔国有资产，据未经证实的消息，目前国有土地的静态价值高达２５万亿人民币左右。由于以前我国的土地出让、征用制度存在着诸多弊端，造成了土地市场秩序混乱。尤其城乡结合部形成了不少土地黑市，大量集体所有制的土地通过不正当的交易，由农村土地转换为城市土地。另一方面，一些地方政府的领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞所谓“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，盲目规划，乱占耕地推销给投资者，给投资者带来了无法估量的“升值”空间。
目前，随着国家对土地领域的重视，并定期开展百日风暴行动等，作为投资房地产的开发商已经不敢轻易进行权钱交易的腐败行为，更重要的是，国有土地市场已经经过发育的初级阶段，正在逐渐走向成熟。以前由于市场不规范，法律实施不到位，土地供应渠道政出多门而只要持地观望，待价而沽，转卖项目等就可牟取暴利的投机生意必将成为历史。
一个区域的经济能否有所突破主要取决于市场开放和制度环境建设。自我国对外开放以来，我国东部地区已经率先发展经济，其经济成果一定程度上是依赖于土地制度的完善和土地资源的合理安排。受成本因素的影响，部分劳动密集型的投资将加快向中部地区转移。而东部地区应本着可持续发展的原则，将有限的土地、资源用于附加值高的产业，提高自主创新能力，促进本地产业结构升级。目前中部地区的土地体系已经基本确定，并将进入一个新的发展时期。土地出让及征收进一步规范将促进中部地区的经济在现有规模的基础上继续保持适度的增长，促进产业结构迅速升级。
